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Die Bauträgerin schuldete den Klägern laut den festgestellten Vertragsbedingungen ganz offensichtlich – wenn auch nicht so benannt – eine bezugsfertige Wohnung; dies umfasst nach der Rsp auch die baubehördliche Benutzungserlaubnis

 
GZ 8 Ob 79/21g, 03.08.2021
 
OGH: Aus § 4 Abs 1 Z 1 BTVG geht unmittelbar hervor, dass als „eigentlicher Vertragsgegenstand“ nicht nur – wovon die Beklagte aber ausgeht – die Wohnung anzusehen ist, sondern die Wohnung samt Zugehör (vgl auch § 2 Abs 3 WEG). Dem entspricht der geschlossene Vertrag, wenn er den Kaufgegenstand mit „neu errichtete Dachgeschoßwohnung W44 [...], bestehend aus Wohnzimmer […] und dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem Kellerabteil mit etwa 2,5 m² Fläche“ umschreibt. Dass nach den Feststellungen bis heute den Klägern nicht das endgültige Kellerabteil zugewiesen wurde, bedeutet nichts anderes, als dass ihnen ein Teil des „eigentlichen Vertragsgegenstandes“ nach wie vor nicht übergeben wurde.
 
Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet nach § 7 Abs 5 BTVG (erst) „mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung“. Nach § 7 Abs 4 BTVG werden Ansprüche des Bauträgers „erst fällig, wenn und soweit die in diesem Bundesgesetz vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen“. Da hier keine entsprechende Sicherung vorlag und die Sicherungspflicht noch nicht geendet hatte, zahlte die Beklagte den Kaufpreis vor Fälligkeit an den Bauträger aus. Leitet die Treuhänderin Zahlungen vor Fälligkeit weiter, ohne dass eine Sicherheit vorliegt, verletzt sie ihre Verpflichtung nach dem BTVG und wird gegenüber den Erwerbern schadenersatzpflichtig.
 
Die Bauträgerin schuldete den Klägern laut den festgestellten Vertragsbedingungen ganz offensichtlich – wenn auch nicht so benannt – eine bezugsfertige Wohnung. Dies umfasst nach der Rsp auch die baubehördliche Benutzungserlaubnis.
 
Dass die Fertigstellungsanzeige fehle, und dies aufgrund des nach wie vor fehlenden Aufzugs (vgl § 111 Abs 1 lit c der anzuwendenden Wr BauO, wonach im Zuge der Errichtung von Zubauten zur Schaffung neuer Wohnungen Personenaufzüge errichtet werden müssen, wenn das Gebäude vor oder nach diesem Zubau mehr als zwei Hauptgeschoße aufweist), brachten die Kläger in erster Instanz vor und blieb unstrittig. Zu Recht legte das Berufungsgericht diesen Umstand seiner Entscheidung zugrunde. Dass die Annahme des schlüssigen Zugeständnisses richtig war, zeigt sich schon daran, dass die Beklagte auch in der Revision wieder nicht konkret behauptet, dass eine Fertigstellungsanzeige oder für die Kläger relevante Teilfertigstellungsanzeige vorliegen würde.
 
Nach § 128 Abs 4 Wr BauO darf das Bauwerk vor Erstattung der Fertigstellungsanzeige nicht benützt werden. Wenn das Berufungsgericht auch angesichts dessen eine Fertigstellung des eigentlichen Vertragsgegenstands iSd § 7 Abs 5 BTVG verneint, ist dies jedenfalls vertretbar.