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Die Rechtsauffassung des Rekursgerichts, Lärm könne dann nicht als relevante Lagekomponente der Liegenschaft gewertet werden, wenn die Lärmbeeinträchtigung bereits zu einem Mietzinsabschlag für das konkrete Objekt führte, entbehrt einer gesetzlichen Grundlage

 
GZ 5 Ob 104/21m, 20.07.2021
 
OGH: Die Lärmbelastung der Liegenschaft an sich (nicht der konkreten Wohnung!) ließ der OGH bereits mehrfach in die Beurteilung der Lagequalität einfließen. Einerseits wurde die fehlende Lärmbeeinträchtigung trotz des innerstädtischen Charakters als positives Lagekriterium hervorgehoben. Andererseits konnte die gute Anbindung an den Individualverkehr aufgrund der unmittelbaren Nähe zu stark befahrenen Straßen die damit einhergehende erhebliche Lärmbeeinträchtigung nicht ausgleichen. Es ist daher in der Rsp anerkannt, dass eines der relevanten Lagekriterien für die Beurteilung der (Über-) Durchschnittlichkeit der Lage auch der Umstand ist, ob die zu beurteilende Liegenschaft - gemessen an vergleichbaren innerstädtischen Lagen - eine besondere (Grün-)Ruhelage aufweist oder im Gegenteil über das im innerstädtischen Gebiet zu erwartende Ausmaß von Verkehr, Abgasen und Lärm belastet wird. Die Rechtsauffassung des Rekursgerichts, Lärm könne dann nicht als relevante Lagekomponente der Liegenschaft gewertet werden, wenn die Lärmbeeinträchtigung bereits zu einem Mietzinsabschlag für das konkrete Objekt führte, entbehrt einer gesetzlichen Grundlage.
 
Das konkrete Objekt befindet sich in dicht verbautem Wohn- und Geschäftsgebiet am gürtelnahen Rand des 8. Wr Gemeindebezirks. Dass die U-Bahnhaltestelle „Josefstädterstraße“ der Linie U6 hier 160 Meter entfernt und 3 Straßenbahnlinien nur 60 Meter entfernt liegen und zwei Einkaufsstraßen, Kindergärten, Schulen, sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Aus- und Weiterbildungseinrichtungen und auch Gesundheitseinrichtungen in unmittelbarer Nähe und fußläufig erreichbar sind, mag zwar selbst für innerstädtische Lagen überdurchschnittlich (weil in diesem Umfang selbst im dicht verbauten Stadtgebiet nicht zu erwarten) sein. Demgegenüber steht aber die massive Lärmbelastung der Wohnumgebung des Hauses nicht nur durch Individual-, sondern auch Schienenverkehr, der in diesem Bereich über 75 dB liegt. Dies ist eine selbst für innerstädtische Lagen überdurchschnittliche Belastung durch Verkehr, Abgase und Lärm. Dazu kommt die unmittelbare Nähe zum Gürtel und die genannte U-Bahnstation, die aufgrund dort vorherrschender Kleinkriminalität (Drogenhandel und Rotlicht) und der diesbezüglichen medialen Berichterstattung ein negatives Image aufweist. Seit mehreren Jahren kommt es aus diesem Grund in der Wohnumgebung des Hauses zu regelmäßigen Polizeieinsätzen. Auch dies kann nach der Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens bei der Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit der Lage des Hauses nicht unberücksichtigt bleiben. Ein Lagezuschlag steht daher nicht zu.