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Eine Abweichung zwischen Rückstand und eingemahntem Betrag führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung; sie ist auch dann zulässig, wenn sich etwa infolge unrichtiger Einschätzung der Sach- und Rechtslage später herausstellt, dass die Forderung des Vermieters nicht zur Gänze berechtigt war; dies muss auch im vorliegenden umgekehrten Fall gelten, wo die Klägerin ausdrücklich nur einen Teil des Mietzinsrückstands einmahnte

 
GZ 4 Ob 75/21i, 27.05.2021
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 1 MRG setzt voraus:
 
a) einen im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung noch bestehenden Rückstand an Mietzinsen, die
 
b) bereits mindestens 8 Tage vorher fällig waren und
 
c) trotz einer nach Fälligkeit erfolgten Mahnung innerhalb der darin gesetzten oder wenigstens gewährten Nachfrist nicht entrichtet wurden.
 
Das Erfordernis einer Mahnung bezweckt, den Mieter nochmals auf die bereits eingetretene Fälligkeit seiner Mietzinsverbindlichkeit hinzuweisen und ihm durch Setzung oder Gewährung einer Nachfrist Gelegenheit zu geben, durch Bezahlung der Forderung die Gefahr der Aufkündigung abzuwenden.
 
Die Mahnung muss nicht in einer bestimmten Form erfolgen. Als gehörige Mahnung ist vielmehr jedes Verhalten des Vermieters anzusehen, aus dem sich ergibt, dass der Gläubiger die Leistung ernstlich fordert.
 
In der Mahnung muss der Zinsrückstand hinreichend bestimmt angeführt werden. Keine ausreichende Einmahnung liegt daher im Hinweis, dass die Bestandnehmerin „mit fälligen Bestandzinsen in Rückstand geraten“ sei; oder im Schreiben, dass der Beklagte den Mietzinsrückstand der vorangegangenen Jahre, die sich insbesondere aus nicht vollzogenen Indexanpassungen ergeben hätten, unverzüglich einzuzahlen habe, wobei ein konkreter Betrag in diesem Schreiben nicht genannt, sondern nur festgehalten wird, dass dem Beklagten die Höhe seines Mietzinsrückstands ohnehin „bestens bekannt“ sei. Die Aussage, dass der Mieter in einem bestimmten Zeitraum überhaupt keinen Zins bezahlt habe, wurde dagegen auch ohne ziffernmäßige Anführung der offenen Beträge als ausreichend konkret angesehen. Es genügt nämlich, wenn dem Mieter der bekannt gegebene Rückstand auch sonst objektiv nachvollziehbar ist.
 
Im vorliegenden Fall beschrieb die Klägerin den Mietzinsrückstand unmissverständlich mit „EUR 9.100,- zzgl. Umsatzsteuer für den Zeitraum von Vertragsbeginn bis einschließlich Juli 2019“. Dieser war für die Beklagte überdies schon deswegen leicht nachvollziehbar, weil sie während des gesamten Bestandverhältnisses nie Mietzins bezahlt hatte.
 
Eine Abweichung zwischen Rückstand und eingemahntem Betrag führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Sie ist auch dann zulässig, wenn sich etwa infolge unrichtiger Einschätzung der Sach- und Rechtslage später herausstellt, dass die Forderung des Vermieters nicht zur Gänze berechtigt war.
 
Dies muss auch im vorliegenden umgekehrten Fall gelten, wo die Klägerin ausdrücklich nur einen Teil des Mietzinsrückstands, nämlich „EUR 4.200,- zzgl. Umsatzsteuer [...] unbeschadet der laufenden Vergleichsgespräche zur unverzüglichen Bezahlung“ einmahnte. Die Teileinmahnung hatte für die Beklagte sogar den Vorteil, eine Aufkündigung schon durch Zahlung eines Betrags in dieser Höhe abwenden zu können.
 
Eine Aufschlüsselung des eingemahnten Teilbetrags nach Mietperioden durch die Klägerin war nicht zwingend geboten, weil ohnehin gesetzliche Tilgungsregeln für Teilzahlungen bestehen.
 
Ob eine Mahnung als ausreichend anzusehen ist, ist nach ihrem Zweck zu beurteilen: Sinn der Mahnung vor Zulässigkeit einer Aufkündigung ist es, den Schuldner nochmals ausdrücklich auf die Fälligkeit seiner Zinsverbindlichkeit hinzuweisen und ihm durch die Setzung oder zumindest Gewährung einer angemessenen Nachfrist Gelegenheit zu geben, durch die Bezahlung der als dringlich erkannten Forderung die Gefahr einer für ihn vielleicht nachteiligen vorzeitigen Vertragsauflösung abzuwenden.
 
Dieser Zweck wird hier nicht dadurch vereitelt, dass die Klägerin in ihrem Schreiben nur einen Teil der offenen Bestandzinse zur unverzüglichen Bezahlung einmahnte und zugleich einen Vorschlag für eine einvernehmliche Lösung des Bestandverhältnisses erstattete. Mag auch – wie das Berufungsgericht hervorstrich – das letzte Wort in den Vergleichsverhandlungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht gesprochen worden sein, so machte die Klägerin mit ihrer Formulierung, dass sie 4.200 EUR zuzüglich USt „unbeschadet der laufenden Vergleichsgespräche zur unverzüglichen Bezahlung“ einmahnte, ausreichend deutlich, dass sie für zumindest diesen Teilbetrag die Leistung ernstlich fordert. Der Beklagten – und umso mehr ihrem Rechtsanwalt als dem unmittelbaren Adressaten des Schreibens – musste also klar sein, dass ohne umgehende Zahlung eine Aufkündigung drohte.
 
Die Beklagte wandte gegen die Aufkündigung ein, dass die Mietzinse mangels ordnungsgemäßer Rechnungslegung nie fällig geworden seien; sowie dass ihr ein Mietzinsminderungsanspruch zustehe. Ihr Vorbringen ist jedoch nicht ausreichend, den von der Klägerin behaupteten Kündigungsgrund zu widerlegen:
 
Gem § 15 Abs 3 MRG hat der Mieter den Mietzins, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am Fünften eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten. Eine abweichende Regelung im Mietvertrag hat die Beklagte nicht behauptet, sodass die Mietzinse monatlich auch ohne gesonderte Vorschreibung durch die Klägerin fällig wurden.
 
Die Beklagte behauptet Mietzinsminderungsansprüche iHv 75 % aufgrund von Wassereintritten, jedoch erst ab November 2018. Sie leistete weder Mietzinszahlungen für die fünf Monate davor, noch zahlte sie einen geminderten Mietzins für die folgenden acht Monate bis zur Aufkündigung.
 
Während des Verfahrens leistete die Beklagte eine Nachzahlung von 25 % der offenen Nettomietzinse. Damit sind auch nach ihrem eigenen Rechtsstandpunkt noch jeweils 75 % der Mietzinse für die ersten fünf Monate des Bestandverhältnisses offen.
 
Zusammengefasst war die Beklagte daher selbst ausgehend von ihrem eigenen Vorbringen im Zeitpunkt der Aufkündigung mit Mietzinsen im Rückstand, sodass am groben Verschulden der Mieterin kein Zweifel besteht.