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Die in § 12a Abs 1 MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ kann nach Sinn und Zweck der Regelung nur bedeuten, dass der verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss; hingegen kommt es nicht darauf an, ob der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen zwischen mehreren Verpachtungsvorgängen selbst geführt hat; eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht

 
GZ 6 Ob 19/21v, 23.06.2021
 
OGH: Der OGH hat die von den Beklagten vertretene Rechtsansicht, wonach § 12a Abs 1 MRG den Betrieb des Unternehmens durch den Hauptmieter höchstpersönlich und nicht durch einen Pächter verlange, sodass ein Eintritt des Erwerbers eines zuvor verpachteten Unternehmens in das Hauptmietverhältnis nach § 12a Abs 1 MRG ausgeschlossen sei, jüngst mit ausführlicher Begründung abgelehnt.
 
Demnach kann die in § 12a Abs 1 MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ nach Sinn und Zweck der Regelung nur bedeuten, dass der verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss. Hingegen kommt es nicht darauf an, ob der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen zwischen mehreren Verpachtungsvorgängen selbst geführt hat; eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht.
 
Aus der von der Revisionswerberin zitierten E 1 Ob 64/07d ergibt sich nichts anderes. Vielmehr wird auch dort ausgeführt, dass der Wechsel des Eigentums an einem verpachteten Unternehmen als Unternehmensveräußerung (iSd § 12a MRG) anzusehen ist.
 
Nach stRsp ist ein Übergang der Mietrechte gem § 12a Abs 1 MRG auch dann anzunehmen, wenn alle Mitmieter der Veräußerung des Unternehmens durch dessen Inhaber und dem Übergang ihrer Hauptmietrechte auf den Erwerber zustimmen. Anhaltspunkte dafür, dass die Anforderungen des § 863 ABGB – entgegen den allgemeinen Regeln – für die Zustimmung der Mitmieter nicht ausreichen sollten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Soweit sie eine Analogie zum Verzicht auf das Mietrecht ziehen will, ist darauf zu verweisen, dass ein Verzicht auch stillschweigend erklärt werden kann. Das Berufungsgericht hat die Mithilfe der Mitmieterin beim Verkauf des Unternehmens vertretbar als schlüssige Zustimmung zur Unternehmensveräußerung gedeutet.
 
Der Eintritt in das Hauptmietverhältnis nach § 12a Abs 1 MRG vollzieht sich unabhängig von der ordnungsgemäßen Anzeige nach Satz 2 dieser Bestimmung, sodass es auf die Anforderungen, die an die Anzeige zu stellen sind, nicht ankommt.