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§ 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag aF eingehoben wird

 
GZ 5 Ob 67/21w, 27.05.2021
 
OGH: Zweck des § 45 MRG ist die Anhebung von vor dem 1. 3. 1994 vereinbarter Hauptmietzinse auf gesetzlich normierte Beträge. Er bewirkt insofern einen Mindestmietzins als Einheit aus vereinbartem Hauptmietzins und dem gesetzlichen Zuschlag. Es handelt sich dabei um „das Recht des Vermieters zur Anhebung des Hauptmietzinses aus Altverträgen“ auf je nach Mietgegenstand gesetzlich unterschiedlich festgelegte Beträge. Ein solches Anheben des Hauptmietzinses wird auch nicht schon dadurch präkludiert, dass der Vermieter Beiträge auf Erhaltung und Verbesserung vor dem 1. 1. 2002 eingehoben hat.
 
Die Bestimmung normiert keinen Inflationsausgleich, sondern eine Anhebungsmöglichkeit auf nach Ausstattungskategorien gestaffelte Fixbeträge, die nach dem VPI valorisiert werden. Davon ist die Indexanpassung allfälliger für das konkrete Mietverhältnis entsprechend dem bis 1. 1. 2002 geltenden Regime bereits angehobener Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu unterscheiden. Der Verweis auf § 16 Abs 6 MRG beschreibt nur den Modus, nach dem die Valorisierung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge zu berechnen ist. Der Vermieter kann den valorisierten Betrag daher auch dann begehren, wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart ist.
 
Um den „wertbeständigen Mietzins“ verrechnen zu können, muss der Vermieter nach § 45 Abs 3 S 1 MRG dem Hauptmieter sein Verlangen spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Entrichtung des angehobenen Mietzinses fordert, schriftlich bekannt geben. Da § 45 MRG regelt, wie der Vermieter vorzugehen hat, will er den Mietzins anheben, bedarf es insoweit auch keines Rückgriffs auf § 16 Abs 9 MRG.
 
§ 45 Abs 1 MRG räumt daher dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnung des BMJ) zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag aF eingehoben wird.