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OGH: Zum „Zurückbehaltungsverbot“ des Pächters nach § 1109 ABGB
Bei einem vereinbarten Verzicht auf Investitionsersatz und Einräumung einer Kaufoption muss der Verpächter nicht mit einem Aufwandersatzanspruch der Pächter rechnen
Gesetze: § 1109 ABGB, § 1440 ABGB
Schlagworte: Bestandverhältnis, Miete, Pacht, Beendigung, Rückstellung des Gegenstandes, Anspruch auf Investitionsersatz, Retentionsrecht, Zurückbehaltungsrecht, Mieter, Pächter
GZ 9 Ob 25/21y, 27.05.2021
OGH: Für Bestandverträge sieht § 1109 ABGB ein Zurückbehaltungsverbot und ein Aufrechnungsverbot vor, das in § 1440 Satz 2 ABGB wiederholt wird. Auch dass der Bestandnehmer einen Anspruch auf Investitionsersatz behauptet, kann ihn vor der Rückstellung nicht schützen. Der Bestandnehmer kann daher die Rückstellung des Bestandobjekts gem § 1109 letzter Satz ABGB nicht unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht (zB wegen Anspruchs auf Aufwandersatz) verweigern.
Zu § 1440 ABGB hält die Rsp zwar fest, dass der Sinn des Zurückbehaltungsverbots und Aufrechnungsverbots des § 1440 ABGB für entliehene, in Bestand oder Verwahrung genommene Sachen nur darin gefunden werden kann, dass in diesen vom Gesetz genannten Fällen der Rückforderungsgläubiger typischerweise nicht mit Gegenansprüchen rechnet. Deshalb muss § 1440 ABGB jedenfalls überall dort außer Betracht bleiben, wo von vornherein Ansprüche des Schuldners aus diesem Rechtsverhältnis zu erwarten sind, etwa wenn dieser den laufenden Aufwand für die Erhaltung der Sache getragen hat oder die Verwahrung etwa entgeltlich erfolgte. Mit einem Aufwandersatzanspruch der Pächter musste der Kläger aber hier schon im Hinblick auf den vereinbarten Verzicht der Beklagten und die ihnen eingeräumte Kaufoption nicht rechnen.
Ein Verzicht auf einen Aufwandersatzanspruch verstößt für sich auch nicht gegen die guten Sitten. Dem Mieter muss nur die Möglichkeit geboten werden, seine auf das Bestandobjekt gemachten Aufwendungen zeitlich und umfänglich entsprechend zu nützen. Ungeachtet dessen, dass diese Möglichkeit dem Beklagten hier mit der Kaufoption im Pachtvertrag eingeräumt wurde, betrifft diese Rsp die Rechtswirksamkeit eines Verzichts des Mieters auf Ersatz der von ihm auf das Bestandobjekt gemachten Aufwendungen, auf dessen Geltung nicht im Rahmen der Beurteilung eines Beseitigungsbegehrens, sondern in einem allenfalls vom Beklagten gegen die klagende Partei aktiv geführten Ersatzprozess einzugehen ist. Sowohl ein Verzicht auf Investitionskostenersatz als auch die Befristung eines Pachtvertrags sind für diese Art des Rechtsgeschäfts typische Vertragsbestimmungen.
