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Erweist sich die zum Nachteil des Untermieters zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter getroffene Vereinbarung auf Auflösung des Mietvertrags wegen ihrer Scheinnatur oder ihrer Rechts- oder Sittenwidrigkeit als ungültig, so kann der Untermieter eine Exszindierungsklage erheben

 
GZ 3 Ob 71/21v, 20.05.2021
 
OGH: § 568 ZPO ordnet an, dass ein infolge Auflösung eines Bestandvertrags über einen Gegenstand nach § 560 ZPO gegen den Bestandnehmer erwirkter Räumungstitel auch gegenüber dem Afterbestandnehmer (Unterbestandnehmer) wirksam und vollstreckbar ist. Diese Regelung bewirkt, dass der Bestandgeber im Exekutionsverfahren gegen den Hauptbestandnehmer (als Verpflichteten) auch eine Delogierung des Unterbestandnehmers und seiner Fahrnisse erreichen kann. Es wird somit im Einklang mit § 349 Abs 1 EO eine erweiterte Möglichkeit des Exekutionsvollzugs gegen dritte Personen (Nutzer) geschaffen, die ihr Benützungsrecht vom Verpflichteten ableiten. Hintergrund dieser erweiterten Möglichkeit des Exekutionsvollzugs ist, dass der Hauptbestandnehmer zur Übergabe des geräumten Bestandgegenstands an den Bestandgeber verpflichtet ist und die Räumung die „Entfernung von Personen und beweglichen Sachen“ umfasst (§ 349 EO). Dieser Wirkungsumfang wird für den Bestandgeber durch § 568 ZPO sichergestellt, soweit es sich um Personen handelt, die ihr Benützungsrecht lediglich vom Verpflichteten ableiten. § 568 ZPO gilt für eine Aufkündigung, einen Übergabsauftrag, ein stattgebendes Urteil aufgrund einer Räumungsklage nach § 1118 ABGB sowie grundsätzlich auch für einen (prrätorischen) Räumungsvergleich.
 
Der Untermieter hat keinen eigenen unmittelbaren Anspruch auf das Bestandobjekt gegen den Eigentümer. Daher kann er weder diesen noch den Untervermieter an der Auflösung des zwischen beiden bestehenden Mietvertrags hindern und die sich daraus für ihn ergebende Folge (Räumung nach § 568 ZPO) nicht abwehren, solange sich die zum Nachteil des Untermieters zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter getroffene Vereinbarung auf Auflösung des Mietvertrags nicht wegen ihrer Scheinnatur oder ihrer Rechts- oder Sittenwidrigkeit als ungültig erweist. Abgesehen von dieser Einschränkung muss der Hauseigentümer bei Vereinbarungen mit seinem Mieter auf das Interesse des Untermieters nicht Bedacht nehmen.
 
Diese Grundsätze gelten nur dann nicht, wenn der Bestandgeber und der Hauptbestandnehmer kollusiv zusammengewirkt haben oder der Räumungsvergleich nur zum Schein abgeschlossen wurde. In diesen Fällen kann sich der Unterbestandnehmer, der nicht Beteiligter des Exekutionsverfahrens ist, mit Exszindierungsklage gegen die Räumungsexekution zur Wehr setzen. Gleiches gilt für einen Dritten, der sein Benützungsrecht materiell-rechtlich direkt vom Bestandgeber (betreibenden Gläubiger) ableitet.