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Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG muss der Vermieter als Antragsgegner nur klarstellen, welche konkrete, dem Grund und der Höhe nach spezifizierte Gegenforderung(en) er dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhält

 
GZ 5 Ob 46/21g, 12.05.2021
 
OGH: Mit § 16b MRG wurde erstmals ein gesetzlicher Rahmen für das in der Praxis überaus wichtige Phänomen der Kaution geschaffen. Parallel dazu wurde der Verfahrenskatalog des § 37 Abs 1 MRG um Z 8b erweitert, welche die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags (§ 16b Abs 2 MRG) in das außerstreitige Mietrechtsverfahren verweist. Für das Mietzinsüberprüfungsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG nehmen Rsp und hL echte Konkurrenz an zwischen der Möglichkeit, iVm einem in das Außerstreitverfahren verwiesenen Feststellungsantrag einen Rückforderungstitel nach § 37 Abs 4 MRG zu erhalten, und der Geltendmachung des Anspruchs mit einer selbstständigen Klage.
 
Eine prozessuale Aufrechnung von Gegenforderungen sieht die Rsp im Außerstreitverfahren grundsätzlich als unzulässig an, weil eine § 391 Abs 3 ZPO entsprechende Bestimmung fehlt. Das gilt auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG und § 52 WEG. Diesen Verfahren ist ein dreigliedriger Spruch, wie er im streitigen Verfahren bei einem Compensandoeinwand vorgesehen ist, fremd.
 
Gegenstand des Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG ist die Feststellung, in welcher Höhe der Rückforderungsanspruch des Mieters besteht. Nach der hL muss in diesem Verfahren geprüft werden, ob und in welcher Höhe dem Vermieter Gegenforderungen zustehen, die den Rückstellungsanspruch des Mieters entsprechend vermindern oder tilgen. Dieses Ergebnis gibt schon der Wortlaut des § 37 Abs 1 Z 8b MRG vor, der Angelegenheiten über die Höhe der rückforderbaren Kaution in das außerstreitige Verfahren verweist. Die Kaution ist nach § 16b Abs 2 MRG nur insoweit rückforderbar, als sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.
 
Im streitigen Verfahren wird danach unterschieden, ob der Beklagte eine ausdrückliche gerichtliche Aufrechnungseinrede, über die in Form eines dreigliedrigen Spruchs zu entscheiden ist, oder einen materiellrechtlichen Schuldtilgungseinwand durch eine bereits außergerichtlich erklärte Aufrechnung geltend macht. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG muss der Vermieter als Antragsgegner nur klarstellen, welche konkrete, dem Grund und der Höhe nach spezifizierte Gegenforderung(en) er dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhält.