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Die materielle Rechtskraft hält nachträglichen Sachverhaltsänderungen (hier: Begründung von Wohnungseigentum und Anbau einer Loggia) nicht stand

 
GZ 5 Ob 56/21b, 20.05.2021
 
OGH: Durch die rechtskräftige Entscheidung nach §§ 18 ff MRG wird rechtsgestaltend in Privatrechtsverhältnisse, nämlich Mietzinsvereinbarungen, eingegriffen, um den Zweck der Finanzierung sonst nicht gedeckter Erhaltungsarbeiten sicherzustellen. Der Erhöhungsentscheidung kommt daher eine Doppelfunktion zu: Einerseits ist sie prozessuale Sachentscheidung, andererseits bewirkt sie eine Vertragsänderung. Daraus folgt, dass die Entscheidung auch gegenüber künftigen Mietern und Vermietern bindend ist. Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung als solches mit der rechtskräftigen Entscheidung nach §§ 18 ff MRG auf die Rechtsnachfolger über. Darin ist eine Rechtskrafterstreckung über die Parteien des Verfahrens nach §§ 18 ff MRG hinaus auf nicht beteiligte, ihnen nachfolgende Mieter und Vermieter der betroffenen Liegenschaft zu sehen.
 
Die Rechtskraftwirkung einer solchen Entscheidung in sachlicher Hinsicht beschränkt sich nach der Rsp auf die darin ausgesprochene Zulässigkeit der Einhebung eines bestimmten höheren Mietzinses für den festgesetzten bestimmten Zeitraum; im Spruch der Entscheidung ist der (fiktive) Kategoriemietzins, der nach der Nutzfläche aufgeteilte anteilige Restbetrag und die Summe aus beiden als erhöhter Mietzins auszuweisen. Den in der Entscheidung über die Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG gelösten Vorfragen - wie etwa über die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche des Bestandgegenstands - kommt aber keine Vermieter und Mieter über das Verfahren hinaus bindende Wirkung zu.
 
Daraus ist abzuleiten, dass die - einen Ausfluss der materiellen Rechtskraft darstellende und aus Gründen der Entscheidungsharmonie allein nicht auszuweitende - Bindungswirkung der Erhöhungsentscheidung einem nachfolgenden Mieter gegenüber nur unter der Voraussetzung eintritt, dass er auch tatsächlich das den Gegenstand der Erhöhung bildende Bestandobjekt gemietet hat. Davon kann hier aber nicht mehr ausgegangen werden. Ob die bloße Umbenennung nach Begründung von Wohnungseigentum an der Identität des Mietobjekts für sich allein schon etwas ändern hätte können, kann dahinstehen. Das Gegenstand der Schlichtungsstellenentscheidung bildende Objekt wurde hier nämlich nicht nur baulich umgestaltet, sondern durch einen „Anbau“ im Gesamtausmaß von 12 m² deutlich erweitert. Es handelte sich deshalb tatsächlich nicht mehr um das in der Schlichtungsstellenentscheidung genannte Objekt, für das ein zulässiger erhöhter Hauptmietzins festgelegt wurde. Damit ist aber der auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende allgemeine Grundsatz anzuwenden, dass die materielle Rechtskraft nachträglichen Sachverhaltsänderungen nicht standhält. Über eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach §§ 18, 19 MRG für das später umgebaute Mietobjekt hat die Schlichtungsstellenentscheidung aber nicht abgesprochen.