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Zur ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG

 
GZ 5 Ob 154/20p, 15.04.2021
 
OGH: Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft war nach dem Text des Beschlusses die Balkonsanierung. Die Reparaturbedürftigkeit der Balkone einschließlich ihrer Geländer haben die Vorinstanzen bejaht. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen gehören aber auch dann noch zur Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 3 MRG und somit zur ordentlichen Verwaltung, wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Dies ist hier bei allen Sanierungsmaßnahmen an den Balkonen der Fall: Abzustellen ist auf die Definition der ordentlichen Verwaltung in § 28 Abs 1 Z 1 WEG. Demnach gehört dazu insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Die „Außenhaut“ des Gebäudes ist allgemeiner Teil, wobei bei Balkonen und Terrassen auch auf funktionelle Kriterien abzustellen ist. Die Balkontüre wurde ebenso bereits als zur Außenhaut des Gebäudes gehörig beurteilt wie ein Balkongeländer. Im Fall eines schadhaften Balkonaufbaus, der zur Gänze erneuert werden musste, um Schutz vor Durchfeuchtung zu bieten, sprach der OGH aus, dass derartige Schäden deutlich über bloß oberflächliche Mängel des Bodenbelags hinausgehen. Sie betreffen funktionell auch die Substanz des Hauses, sodass deren Sanierung ordentliche Verwaltung ist.
 
All dies gilt auch für die hier zu beurteilenden Sanierungsmaßnahmen an den Balkonen einschließlich der Geländer, deren Austausch nicht etwa deshalb erfolgte, weil sie den Antragsgegnern nicht mehr gefielen, sondern weil sie aufgrund herausgebrochener Holzprofile des Geländers schadhaft waren. Die für den Erhaltungsbegriff erforderliche Schadensgeneigtheit, Funktionseinschränkung und Reparaturbedürftigkeit (auch) der Balkongeländer lag daher vor. Im Übrigen sind Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen dienen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, als privilegiert auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen. Sollten die aus dem Geländer herausgebrochenen Holzprofile daher zu einer Absturzgefahr für Personen auf den Balkonen geführt haben, wäre sogar von einem jedenfalls § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu unterstellenden ernsten Schaden des Hauses auszugehen. Dass es anlässlich der Sanierung des Balkongeländers zu einem Austausch des Materials kam, ändert an dieser Beurteilung nichts. Die behauptete Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes allein macht daher die Verwaltungsmaßnahme noch nicht zu einer Verfügung iSd § 16 WEG.