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Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG zielt auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch (ua) den Ausbau des Dachbodens ab und stellt - wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG - darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt (neu) gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt

 
GZ 5 Ob 177/20w, 29.04.2021
 
OGH: Nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG gelten die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstücks des MRG für Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31. 12. 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. Dem Teilanwendungsbereich unterliegt nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG ein Mietgegenstand nur dann, wenn er (ua) durch den Ausbau eines Dachbodens neu errichtet worden ist. Relevant ist im vorliegenden Fall die Neuschaffung einer Wohnung durch den Ausbau des Obergeschosses (Dachbodens) in dem ehemaligen Wirtschafts- und Stallgebäude. Der Begriff „Wohnung“ wird im MRG nicht definiert; er richtet sich nach dem allgemeinen Sprachgebrauch und nach der Verkehrsauffassung. Im Allgemeinen ist unter einer Wohnung ein selbständiger und in sich baulich geschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.
 
Während der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG die Neuerrichtung eines Gebäudes voraussetzt und es nicht darauf ankommt, wie viele Bestandobjekte in diesem neuen Gebäude vorhanden sind, zielt etwa § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG auf die Neuschaffung eines Mietgegenstands durch Umbau, Einbau oder Zubau als Erweiterung eines schon bestehenden Gebäudes ab und setzt damit voraus, dass weitere Räumlichkeiten (Mietgegenstände) hinzukommen.
 
Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände (hier eine Wohnung) gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Bei der Beurteilung, ob ein Mietgegenstand neu geschaffen wurde, ist ein strenger Maßstab anzulegen. In der Rsp wird das Kriterium der fehlenden Eignung daher restriktiv iSv „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen Zweck unbrauchbar“ verstanden. Eine Neuerrichtung (iSe Neuschaffung) des Mietgegenstands ist nur dann zu bejahen, wenn lediglich geringfügige „alte“ Gebäudeteile, denen unter dem Aspekt der Vermietbarkeit keine selbständige Bedeutung zukommt, einbezogen wurden. Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG zielt auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch (ua) den Ausbau des Dachbodens ab und stellt - wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG - darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt (neu) gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt.