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Mussten die Mieter von einem ihnen angelasteten falschen Lüftungsverhalten ausgehen und damit von ihrem Fehlverhalten, kann in der dennoch erfolgten Mietzinszahlung kein konkludenter Verzicht auf die Mietzinsminderung erblickt werden

 
GZ 1 Ob 55/21a, 04.05.2021
 
OGH: Nach § 1096 Abs 1 ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn dieses schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Bestandnehmers derart mangelhaft wurde, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt. Diese Zinsbefreiung (Zinsminderung) tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstands bis zu deren Behebung. Bestandzinsüberzahlungen können in solchen Fällen nach § 1431 ABGB zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Mietzinsforderungen aufgerechnet werden. Die vorbehaltlose und ohne Irrtum (auch Rechtsirrtum) erfolgte Zahlung des Mietzinses in Kenntnis des bestehenden, die Brauchbarkeit des Bestandobjekts beeinträchtigenden Mangels kann jedoch uU (nach Maßgabe des § 863 ABGB) als konkludenter Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch gewertet werden, der auch die Rückforderung nach § 1431 ABGB ausschließt. Keine Mietzinsminderung steht dann zu, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Bestandnehmer zu vertreten ist, er insbesondere den Mangel selbst (rechtswidrig) verursacht hat, ohne seine Schuldlosigkeit zu beweisen.
 
Hier liegt in der vollständigen Zahlung des Mietzinses kein stillschweigender Verzicht auf eine Zinsminderung: Nach den Feststellungen entdeckten die Mieter die Schimmelbildung im Sommer 2016. Auf ihre wiederholten Reklamationen hielt ihnen der Vermieter vor, dass das Auftreten des Schimmels auf ihr Nutzungsverhalten zurückzuführen sei. Erstmals nach Übermittlung der Ergebnisse der von ihnen beauftragten Ziviltechnikerin, dass sie kein unübliches oder unvorteilhaftes Lüftungsverhalten setzten, sondern vielmehr regelmäßig ein bis drei Mal pro Tag lüfteten, konnte ihnen klar sein, dass die Behauptung des Vermieters über ihr falsches Nutzungsverhalten nicht zutreffen dürfte. Sie sprachen ihn daraufhin zum Jahreswechsel 2016/2017 an, dass sie aufgrund des Schimmelbefalls nicht mehr die volle Miete zahlen wollen und gingen aufgrund der damals noch bestehenden Freundschaft von einer künftigen Einigung aus. Da die Mieter im Jahr 2016 von einem ihnen angelasteten falschen Lüftungsverhalten ausgehen mussten und damit von ihrem Fehlverhalten, kann in der dennoch erfolgten Mietzinszahlung kein konkludenter Verzicht auf die Mietzinsminderung erblickt werden. Durch ihre wiederholte Rüge der Schimmelbildung (auch im Jahr 2016) musste dem Vermieter bewusst sein, dass sie diesen Umstand gerade nicht akzeptierten. Ihnen steht daher mangels schlüssigen Verzichts ein Mietzinsminderungsanspruch zu.