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Die Einräumung des Rechts zur Untervermietung ist für sich allein noch keine Maßnahme der außergewöhnlichen Verwaltung

 
GZ 5 Ob 218/20z, 07.01.2021
 
OGH: Der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Dritten ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, sofern er auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen erfolgt. Die ordentliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Objekts durch die Mehrheit hat aber auch die Interessen der überstimmten Minderheit einzubeziehen. Der Abschluss eines Mietvertrags, der gegen die nicht nur den Mehrheitseigentümern, sondern auch dem daher nicht schutzwürdigen Mieter bekannten Interessen des Minderheitseigentümers verstößt, ist daher eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme iSe wichtigen Veränderung nach § 834 ABGB. Dieser – nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmenden – Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung sind wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrundezulegen.
 
Wichtige Veränderungen iSd § 834 ABGB können gegen den Willen der Minderheitseigentümer nur nach Einhaltung der Vorschriften des § 835 ABGB vorgenommen werden. Das betrifft auch Verträge mit dritten Personen. Wenn eine wichtige Veränderung vorliegt und den Miteigentümern das gebührende Gehör verweigert wurde, liegt kein wirksamer Beschluss der Mehrheit vor. Das führt dazu, dass bis zu einer Genehmigung durch den Außerstreitrichter der Mehrheitsbeschluss nicht durchgeführt werden darf. Diese Unwirksamkeit wirkt auch gegenüber dem Dritten und macht den mit ihm geschlossenen Vertrag ungültig.
 
Der hier zu beurteilende Mietvertrag bewirkt keine wichtige Veränderung iSd § 834 ABGB, weil die getroffene Vereinbarung den Rahmen üblicher Bedingungen nicht sprengt und auch nicht erkennbar die Interessen der klagenden Minderheitseigentümer verletzt.
 
In der E 1 Ob 242/98i ergab sich für den OGH die Einstufung des dort zu beurteilenden Mietvertrags als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung bereits daraus, dass den beiden dort beklagten Familienangehörigen das Untervermietungsrecht iVm dem Verzicht auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG und der Erstbeklagten ein Weitergaberecht – jeweils ohne zusätzliches Entgelt – eingeräumt wurde. Aus diesem Grund war in dieser Entscheidung nicht mehr auf die Frage einzugehen, ob die beiden Wohnungen infolge schadhafter Elektroinstallationen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses tatsächlich unbrauchbar waren und die Mietzinsbildung daher nach Kategorie D gerechtfertigt war.
 
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den detaillierten Feststellungen des Erstgerichts, dass das Bestandobjekt zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags unbrauchbar war. Das Bestandobjekt befand sich in einem desolaten Zustand und musste erst durch erhebliche Sanierungsmaßnahmen brauchbar gemacht werden. Der vereinbarte Nettohauptmietzins lag damit nahezu beim Zweieinhalbfachen des zulässigen Mietzinses für eine Wohnung der Kategorie D unbrauchbar. Schon aus dieser Erwägung heraus war der Abschluss des gegenständlichen Mietvertrags für die übrigen Minderheitseigentümer keineswegs nachteilig.
 
Die Einräumung des Rechts zur Untervermietung ist für sich allein noch keine Maßnahme der außergewöhnlichen Verwaltung. Anders als in dem der E 1 Ob 242/98i zugrundeliegenden Sachverhalt wurde hier zwar ein Untervermietrecht eingeräumt, jedoch nicht die Untervermietung auch gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt gestattet. Der Mietvertrag enthält zwar einen Verzicht auf die Kündigungsgründe gem § 30 Abs 2 Z 4, 6, 8 und 12 MRG. Dieser Verzicht wurde jedoch auf fünf Jahre befristet. Das Weitergaberecht wurde jeweils nur einmal und lediglich befristet auf die Dauer von zehn Jahren eingeräumt. Auch darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu dem der E 1 Ob 242/98i zugrundeliegenden Sachverhalt.
 
Zusammenfassend sind die Konditionen des gegenständlichen Mietvertrags daher als durchaus üblich zu qualifizieren, sodass der Abschluss des Mietvertrags als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung einzustufen ist.