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Bei der Neuschaffung eines Mietgegenstandes iSd § 16 Abs 1 Z 2 MRG muss es sich um die Gewinnung neuen und nicht bloß um eine (noch so aufwendige) bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raumes für Wohn- und Geschäftszwecke handeln

 
GZ 5 Ob 170/20s, 20.04.2021
 
OGH: Nach § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG darf ein angemessener Hauptmietzins vereinbart werden, wenn der Mietgegenstand aufgrund einer nach dem 8. 5. 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist. Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Von der bisherigen Rsp wurden die Umgestaltung eines Magazins in eine Wohnung, eines Holzschupfens in ein Geschäftslokal und eines Pferdestalls in Wohnräume ebenso wenig als Neuschaffung eines Mietgegenstands qualifiziert wie die Umgestaltung einer zu Abstellzwecken verwendeten Dachbodenräumlichkeit in eine abgeschlossene Mansardenwohnung. Weder die Umwandlung einer den Mietern zur Verfügung stehenden Waschküche in Wohnraum durch Herausreißen des Waschkessels und des Ziegelfußbodens noch den Umbau eines ursprünglich als Waschküche benützten Hofgebäudes sah der OGH als Neuschaffung von Räumen an.
 
Der Begriff der Neuschaffung eines Mietgegenstandes iSd § 16 Abs 1 Z 2 MRG ist streng auszulegen. Es muss sich um die Gewinnung neuen und nicht bloß um eine (noch so aufwendige) bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raumes für Wohn- und Geschäftszwecke handeln. Dass bereits vorhandene Gebäudeteile für die Gewinnung eines bisher nicht existent gewesenen Mietgegenstands verwendet wurden, schließt die Neuschaffung nicht aus. Eine Neuerrichtung des Mietgegenstands kann also auch dann zu bejahen sein, wenn „alte“ Gebäudeteile, denen unter dem Aspekt der Vermietbarkeit keine selbstständige Bedeutung zukommt, einbezogen wurden. Die Neuschaffung eines Mietgegenstands setzt aber mehr voraus als die Umstrukturierung einer Räumlichkeit durch das Entfernen und/oder Aufstellen von Zwischenwänden und/oder den Einbau von zeitgemäßen Sanitärräumlichkeiten und Versorgungseinrichtungen. Ebenso wenig kann die Zusammenlegung mehrerer Räume zu einem einheitlichen Bestandobjekt und/oder der Einbezug von bisher allgemeinen Teilen als Neuschaffung eines Mietgegenstands angesehen werden. Vor dem Hintergrund dieser Grundsätze sind die Voraussetzungen für eine Neuschaffung eines Mietgegenstands iSd § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG hier nicht erfüllt: Die Umwandlung des früheren Waschküchen- und Bügelbereichs ging über die bauliche Umgestaltung eines vorhandenen, für Wohn- und/oder Geschäftszwecke nicht von vornherein unbrauchbaren Raums nicht hinaus.