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Auch der Umstand, dass das ABGB die Hausdienstbarkeit des Aussichtsrechts nach § 476 Z 11 ABGB kennt, spricht dafür, in einer (unverbaubaren) Aussicht einen wertbestimmenden Faktor zu sehen

 
GZ 5 Ob 40/21z, 20.04.2021
 
OGH: Nach der Rsp sind in einem Zeitungsinserat gemachte Angaben des Veräußerers über die Beschaffenheit eines Grundstücks, die dem Erwerber zur Kenntnis gelangen, nach dem eindeutigen Wortlaut des § 922 Abs 2 ABGB in die Vertragsauslegung einzubeziehen. Enthält eine Werbebroschüre des Verkäufers echte Zusicherungen, muss dieser davon ausgehen, dass der Käufer seine Offerte nur mit dem entsprechenden Inhalt abgeben will, sodass diese Zusicherungen als vereinbart gelten, sofern keine davon abweichende individuelle Beratung erfolgt ist, was hier nicht der Fall war. Über Nachfrage sicherte der Mitarbeiter der Beklagten den Klägern ja ausdrücklich zu, der Panoramablick sei unverbaubar, dort dürfe nichts Hohes gebaut werden, obwohl er ihrem Wunsch auf Abänderung des Standardvertrags nicht entsprach.
 
Warum ein unverbaubarer Panoramablick von einer Immobilie nicht als deren (ausdrücklich oder stillschweigend) zugesicherte Eigenschaft und damit als preisbestimmender Faktor iSd § 922 ABGB angesehen werden sollte, erschließt sich dem OGH nicht. Dass am Markt für Immobilien mit einem freien (Panorama-)Blick höhere Preise erzielt werden, weil dieser allgemein als Vorteil wahrgenommen wird, liegt auf der Hand. Es handelt sich dabei nicht um einen rein subjektiven Wert einer besonderen Vorliebe ohne objektiv nachvollziehbare Grundlage, der bei der Wertermittlung allenfalls auszuscheiden wäre, oder um einen bloßen Liebhaberwert, der nur für eine bestimmte Person oder einen begrenzten Personenkreis aus rein subjektiven Erwägungen oder ungewöhnlichen persönlichen Umständen von geldwertem Interesse ist. IdS äußerte sich der OGH bereits zu einem „freien Blick“ von den Terrassen einzelner Objekte der Anlage, der durch eine geplante Wintergartenerrichtung eingeschränkt würde; danach ist nicht gleichgültig, ob Wohnungseigentümer gegenüber ein höheres Objekt stehen haben oder der Blick erst durch den weiter dahinter liegenden Horizont begrenzt wird. Derartige Umstände wertete der OGH bereits als beim Kauf einer Eigentumswohnung erheblich.
 
Auch der Umstand, dass das ABGB die Hausdienstbarkeit des Aussichtsrechts nach § 476 Z 11 ABGB kennt, spricht dafür, in einer (unverbaubaren) Aussicht einen wertbestimmenden Faktor zu sehen. Nach der Rsp kann eine Aussichtsdienstbarkeit nämlich zur Freihaltung des horizontalen Ausblicks verpflichten und der OGH sprach (zur Enteigungsentschädigung) bereits aus, dass das Grundstück des Berechtigten im Wert dann gemindert wird, wenn durch lastenfreie Enteignung des dienenden Grundstücks das Dienstbarkeitsrecht erlischt.