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Im vorliegenden Fall soll sich das Mietverhältnis „automatisch“ um drei Jahre verlängern, sofern der Vermieter „jeweils“ keine Verlängerungserklärung abgeben sollte; im Hinblick auf diese Vertragsgestaltung hält sich die Rechtsansicht der Vorinstanzen, aus dem Mietvertrag ergebe sich keine durchsetzbare Befristungsvereinbarung innerhalb des Rahmens der bisherigen Rsp; das Auslegungsergebnis, die Vereinbarung entspreche nicht den Anforderungen an einen unbedingten, ausreichend transparenten Endtermin iSd § 29 MRG ist nach der Lage des Falls vertretbar; indem das Mietverhältnis im Ergebnis nicht zum genannten Endigungstermin von selbst erlischt, wird die Beendigung des Mietvertrags an eine Bedingung geknüpft; darüber hinaus wird dem Vermieter nicht nur die Möglichkeit in die Hände gelegt, die Abgabe der Verlängerungserklärung einmal, sondern mehrmals zu unterlassen (was sich aus der Formulierung „jeweils“ ergibt); für den Mieter bleibt – ungeachtet des im Vertrag datumsmäßig genannten Endtermins – von Anfang an objektiv unklar, wann das Mietverhältnis erlöschen bzw beendet sein wird; der Absicht des Gesetzgebers, der Mieter solle sich von vornherein auf eine bestimmte Vertragsdauer einstellen können, wird nicht erreicht

 
GZ 9 Ob 11/21i, 24.03.2021
 
Die Parteien vereinbarten, dass das auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossene Mietverhältnis, das am 1. 4. 2016 beginnt, nach Ablauf von drei Jahren am 31. 3. 2019 endet, ohne dass es einer Aufkündigung bedarf. Diese Vereinbarung wurde mit einem dem Mieter eingeräumten „Vormietrecht“ kombiniert: Wie sich aus Punkt 2 des Mietvertrags ergibt, lautet die dazu getroffenen Vereinbarung wie folgt: „Sollte der Vermieter nicht jeweils 6 Monate vor Ablauf des Vertrags erklären, diesen nicht zu verlängern, so gilt der Vertrag zu gleichen Bedingungen um weitere drei Jahre verlängert.“ Dieses „Vormietrecht“ war nach den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen nach dem Willen der Vertragsteile so gedacht und gewollt, dass sich das Vertragsverhältnis automatisch um weitere drei Jahre verlängert, wenn der Vermieter nicht innerhalb der vereinbarten 6-Monatsfrist vor Ablauf des Vertrags erklärt, diesen nicht zu verlängern. 2019 unterließ der Beklagte (als Vermieter) die Erklärung, den Vertrag nicht verlängern zu wollen. Nach Unterlassen dieser Erklärung wurde das Mietverhältnis unverändert weitergeführt.
 
Bereits im Jahr 2010 hatten die Streitteile über die selbe Wohnung einen schriftlichen Mietvertrag mit einer analogen Abrede zur Auflösung des Mietvertrags (Bestanddauer) abgeschlossen. Auch schon 2013 war das Mietverhältnis nach Unterlassen der Erklärung des Vermieters weitergeführt worden.
 
OGH: Nach der Rsp steht eine „Verlängerungsoption“ einer wirksamen Befristung des Mietvertrags nicht entgegen, sofern das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer Bedingung abhängig gemacht wird. Eine Verlängerungsoption gewährleistet den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck dann, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses von einer Erklärung bloß des Mieters oder einem eindeutig objektivierbaren Verhalten des Vermieters abhängig gemacht wird, nicht aber wenn sie an eine auslegungsbedürftige Bedingung geknüpft wird (3 Ob 219/13x zu der Bedingung eines „friktionsfreien Ablaufs des Mietverhältnisses“). Als (weitere) Beispiele für (unzulässige) Bedingungen wurde in der E 5 Ob 26/11a eine vorhergehende Erklärung genannt, bei deren Unterlassung das Bestandverhältnis als stillschweigend erneuert gilt oder die Unterlassung einer Erklärung, wie bei Nichtausübung von Optionsrechten.
 
In der E 4 Ob 133/18i wurden einige Entscheidungen zu Vertragsklauseln, die eine Befristungsvereinbarung mit einer Verlängerungsoption kombinieren, dahin zusammengefasst, dass zu einem festgelegten Endtermin eine einmalige Verlängerung eines auf (drei Jahre befristeten) Mietvertrags (um drei Jahre) akzeptiert werde, wenn der Vermieter nicht vor Beendigung rechtzeitig kündigt, sodass von einer rechtswirksam vereinbarten Befristung von insgesamt sechs Jahren auszugehen sei. Dieser Lösung stünden Formulierungen wie „jeweils um drei Jahre“ oder „immer wieder um drei Jahre“ als unzulässig gegenüber). Auch im Fall einer dem Mieter eingeräumten Verlängerungsoption müsse der Endtermin, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls (spätestens) endet, datumsmäßig (durch Endtermin oder Anfangsdatum und Vertragsdauer) bestimmt sein (7 Ob 168/05i). Die Beendigung zum bestimmten Datum bzw das Erlöschen des (befristeten) Mietvertrags dürfe nicht von einer Bedingung wie von der Unterlassung einer Erklärung wie bei Nichtausübung von Optionsrechten abhängig gemacht werden (5 Ob 26/11a).
 
Im vorliegenden Fall soll sich das Mietverhältnis „automatisch“ um drei Jahre verlängern, sofern der Vermieter „jeweils“ keine Verlängerungserklärung abgeben sollte. Im Hinblick auf diese Vertragsgestaltung hält sich die Rechtsansicht der Vorinstanzen, aus dem Mietvertrag ergebe sich keine durchsetzbare Befristungsvereinbarung innerhalb des Rahmens der bisherigen Rsp. Das Auslegungsergebnis, die Vereinbarung entspreche nicht den Anforderungen an einen unbedingten, ausreichend transparenten Endtermin iSd § 29 MRG ist nach der Lage des Falls vertretbar. Indem das Mietverhältnis im Ergebnis nicht zum genannten Endigungstermin von selbst erlischt, wird die Beendigung des Mietvertrags an eine Bedingung geknüpft. Darüber hinaus wird dem Vermieter nicht nur die Möglichkeit in die Hände gelegt, die Abgabe der Verlängerungserklärung einmal, sondern mehrmals zu unterlassen (was sich aus der Formulierung „jeweils“ ergibt). Für den Mieter bleibt – ungeachtet des im Vertrag datumsmäßig genannten Endtermins – von Anfang an objektiv unklar, wann das Mietverhältnis erlöschen bzw beendet sein wird. Der Absicht des Gesetzgebers, der Mieter solle sich von vornherein auf eine bestimmte Vertragsdauer einstellen können, wird nicht erreicht. Wurde eine konkrete Vertragsgestaltung, die zu einer Aushöhlung des Begriffs des unbedingten Endtermins führen könnte, von den Vorinstanzen als nicht durchsetzbar beurteilt, bedarf es keiner Korrektur durch den OGH.
 
Die Vertretbarkeit des von den Vorinstanzen erzielten Auslegungsergebnisses wird auch durch die in der außerordentlichen Revision zitierte (weitere) Rsp nicht in Frage gestellt. Der E 2 Ob 109/07d lag eine Vereinbarung zugrunde, nach der dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt war, durch Nichtabgabe einer Erklärung das auf vier Jahre befristet abgeschlossene Mietverhältnis einmal um ein Jahr zu verlängern. Die Ansicht der dortigen Vorinstanzen, darin sei eine durchsetzbare Befristungsvereinbarung zu sehen, wurde vom OGH im Rahmen eines Zurückweisungsbeschlusses nicht als aufzugreifende Fehlbeurteilung erachtet, was auf Kritik gestoßen ist.
 
Ein unvertretbares Auslegungsergebnis zeigt der Revisionswerber auch nicht mit seinem Standpunkt auf, die nahezu wörtliche Aufnahme bzw Abbildung des Gesetzestextes des § 29 Abs 3 lit b MRG über die gesetzliche Anordnung der stillschweigenden Verlängerung der Vertragsdauer auf drei Jahre in die zwischen den Parteien vereinbarte Vertragsklausel müsse zur Durchsetzbarkeit der Befristungsvereinbarung führen:
 
Nach der mit der WRN 2006 zum Schutz der Vermieter eingefügten Bestimmung des § 29 Abs 3 lit b MRG gelten Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, einmalig als auf drei Jahre erneuert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal aufgelöst, gilt er jedoch als auf unbestimmte Zeit erneuert.
 
Dem Revisionsvorbringen, durch die im vorliegenden Fall vertraglich vereinbarte Möglichkeit der Erklärung des Vermieters spätestens sechs Monate vor Vertragsende verfüge der Mieter sogar über eine frühere Gewissheit über das Vertragsende als im Fall der gesetzlichen Regelung des § 29 Abs 3 lit b MRG, ist entgegenzuhalten, dass in § 29 Abs 3 lit b MRG auf ein Verhalten des Vermieters (durch unbeanstandete Gewährung der Weiterbenützung des Mietobjekts) nach Verstreichen des unbedingten Endtermins abgestellt wird, ohne dass für den Mieter Zweifel an der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer entstehen können.