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Nähere Ausführungen zu Auslegung des Mietvertrags, Irrtumsanfechtung, Sittenwidrigkeit, schikanöse Rechtsausübung, sowie § 9 MRG im Langtext

 
GZ 10 Ob 4/21t, 30.03.2021
 
OGH: Fragen der Vertragsauslegung kommt keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu. Nach dem Wortlaut des Mietvertrags sind nur die Innenräume der Wohnung vermietet, diese sind im Vertrag einzeln angeführt.
 
Richtig ist, dass der (schon seit längerer Zeit vorhandene) straßenseitige Balkon im Mietvertrag nicht erwähnt ist: dieser unterscheidet sich jedoch, worauf das Berufungsgericht hingewiesen hat, schon deshalb deutlich von der hofseitig gelegenen „Loggia“, weil er über eine Tür von der Wohnung aus erreichbar ist. Demgegenüber wurde die „Loggia“ erst kurz vor Beginn des Mietvertrags errichtet, nicht aber eine Tür dahin. Nach der Aussage des Beklagten war, worauf das Erstgericht hingewiesen hat, an den zur „Loggia“ weisenden Fenstern der vom Beklagten gemieteten Wohnung ein Bretterverschlag angebracht, welcher das Betreten der „Loggia“ über die Fenster verhindern sollte.
 
Es steht nicht fest, ob die Parteien einander ihre unterschiedlichen Ansichten zur Frage der „Loggia“ mitgeteilt haben: Wurde – wie das Berufungsgericht ausgeführt hat – nicht bewiesen, dass für den einen Vertragspartner aus dem Erklärungsverhalten des anderen eine vom Inhalt der Urkunden abweichende Erklärungsbedeutung zu erschließen war, ist die Absicht der Parteien im Rahmen der rechtlichen Beurteilung allein aus der Urkunde nach dem objektiven Aussagewert des Textes und dem Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung im Zusammenhalt mit dem Zweck der Vereinbarung zu ermitteln. Vor diesem Hintergrund zeigt der Revisionswerber keine Korrekturbedürftigkeit der Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht auf:
 
Der Beklagte hält dem Klagebegehren entgegen, dass er aufgrund des Mietvertrags zur Benützung der hofseitig gelegenen „Loggia“ berechtigt sei. Gegenstand der von ihm für seinen Standpunkt ins Treffen geführten Entscheidung 5 Ob 164/19g war jedoch die Frage der Auslegung des § 17 Abs 2 letzter Satz MRG. Eine „Loggia“ iSd § 17 Abs 2 MRG kann unter der Voraussetzung ihrer Integration in den Baukörper für die Berechnung der Nutzfläche in bestimmten Fällen relevant sein. Abgesehen davon, dass es im vorliegenden Fall mangels Vorliegens einer Verbindungstür schon an einer Integration in den Baukörper iSd § 17 Abs 2 MRG fehlt, ist nicht die Berechnung der Nutzfläche des Mietgegenstands, sondern die Frage zu beurteilen, ob die hofseitig der Wohnung gelegene „Loggia“ an den Beklagten vermietet wurde.
 
Der Beklagte macht geltend, dass sich das Berufungsgericht nicht mit seinem Irrtumseinwand auseinandergesetzt habe. Der Vertrag sei infolge eines wesentlichen Geschäftsirrtums gem § 872 ABGB „um die Einbeziehung des Nutzungsrechts an der Loggia“ anzupassen.
 
Die Irrtumsregeln haben den Zweck, jenen Zustand herbeizuführen, der bei irrtumsfreiem Handeln bestünde. Durch die Vertragsanpassung darf den Parteien kein Vertrag aufgezwungen werden, den sie nie abgeschlossen hätten. Die Anpassung des Vertrags nach § 872 ABGB setzt daher voraus, dass auch der Vertragspartner im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereit gewesen wäre, den Vertrag zu den Bedingungen abzuschließen, an die der Irrende nunmehr den Vertrag angepasst wissen will. Hier steht die Absicht der Klägerin, die „Loggia“ nicht an den Beklagten zu vermieten, unangefochten fest. Auch das vorliegende Verfahren dokumentiert diese Absicht. Selbst eine erfolgreiche Irrtumsanfechtung könnte daher nicht zu dem vom Beklagten im Weg der Vertragsanpassung gewünschten Benützungsrecht führen, sodass das Berufungsgericht mängelfrei auf diesen Einwand nicht weiter eingegangen ist.
 
Verträge sind nach stRsp sittenwidrig, wenn nach dem Gesamteindruck der Vereinbarung eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen oder bei Interessenkollision ein grobes Missverhältnis zwischen den durch die Handlung verletzten und den durch sie geförderten Interessen vorliegt. Ob Sittenwidrigkeit vorliegt, ist entgegen der Auffassung des Revisionswerbers eine Frage des Einzelfalls, die nicht aufzugreifen ist, wenn das Berufungsgericht bei dieser Entscheidung wie hier die Grenzen des ihm eingeräumten Ermessens nicht überschritten hat. Warum eine Beschränkung der Vermietung auf die Innenräume an sich sittenwidrig sein sollte, vermag der Revisionswerber nicht aufzuzeigen. Insbesondere nennt er auch keine dispositive Regelung, nach der der Vermieter alle an den Mietgegenstand angrenzenden Flächen in Bestand zu geben hätte. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass der Vertrag seines Vormieters – dem ein Präsentationsrecht eingeräumt war – das „gesamte“ Bestandobjekt umfasst habe, ist ihm entgegenzuhalten, dass die „Loggia“ erst kurz vor Beginn seines Mietvertrags errichtet wurde und daher vom Nutzungsrecht des Vormieters nicht umfasst war.
 
Der Revisionswerber beruft sich darauf, dass die Bestimmung des schriftlichen Mietvertrags, nach der die Innenräume vermietet seien, gegen § 879 Abs 3 ABGB sowie gegen § 6 Abs 3 KSchG verstoße. Wäre dies der Fall, wäre diese Klausel nichtig, der Beklagte würde dadurch keine Rechte erlangen, welche er sonst weder nach Vertrag oder Gesetz hätte. Auch diese Einwände führen daher nicht zum Ergebnis, dass die „Loggia“ automatisch mitvermietet wäre. Den auch iZm diesen Punkten behaupteten Mängeln des Berufungsverfahrens kommt daher keine Relevanz zu.
 
Der Revisionswerber wirft der Klägerin unter Berufung auf die Entscheidung 1 Ob 120/98y schikanöse Rechtsausübung vor, weil ihr ein berechtigtes Interesse an der Beschränkung seiner Mietrechte nicht zuzubilligen sei. In dieser Entscheidung heißt es jedoch: „Hauseigentümer, die bemüht sind, auf die Einhaltung der vom Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtungen zu dringen und zugleich bestrebt sind, hiedurch eine Erweiterung der dem Mieter zugestandenen Rechte zu verhindern, verteidigen damit letzten Endes nur die sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte. Die Wahrung und Verfolgung solcher Rechte schließt die Annahme einer schikanösen Rechtsausübung aus ….“ Ausgehend davon, dass die „Loggia“ nicht vom Mietvertrag umfasst ist, liegt die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, dass der Klägerin keine Schikane vorzuwerfen sei, innerhalb des ihm offen stehenden Beurteilungsspielraums.
 
Daran ändert auch die Behauptung des Klägers, ihm stehe zufolge der Zustimmungsfiktion des § 9 MRG ein Nutzungsrecht an der „Loggia“ zu, nichts: Der Anwendungsbereich des § 9 MRG betrifft nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands. In der jüngeren Rsp ist zwar eine Tendenz erkennbar, den Anwendungsbereich des § 9 MRG etwas weiter zu ziehen. Nach stRsp fallen jedoch jene Fälle, in denen der Hauptmieter beabsichtigt, den Umfang des Mietgegenstands zu verändern, nicht in den Anwendungsbereich des § 9 MRG. Ein Mieter ist zur Ausdehnung der ihm eingeräumten Bestandrechte nicht berechtigt, sodass er Veränderungen des Umfangs des Mietgegenstands nicht einseitig herbeiführen kann. Die Zustimmungsfiktion greift daher nicht Platz, wenn die geplante Veränderung als „Ausweitung der Mietrechte“ wie hier nicht unter § 9 MRG zu subsumieren ist.