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Selbst für den Fall der Kündigung durch einen (schlichten) Miteigentümer gilt, dass dieser dann aktiv legitimiert ist, wenn er im Kündigungsverfahren die Zustimmung der übrigen Miteigentümer (der Mehrheit) nachweist; ein Nachweis, dass die Zustimmung der Mehrheit bereits im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an sie vorlag, wie die Revisionswerber offenbar meinen, ist nicht gefordert; nichts anderes gilt, wenn alle Miteigentümer der Liegenschaft als Kläger auftreten; ihnen kommt die Legitimation zur Kündigung jedenfalls zu; der Erwerb eines vermieteten Hauses bzw einer vermieteten Eigentumswohnung bei bestehendem Eigenbedarf begründet nicht schon per se ein die Kündigung ausschließendes Selbstverschulden des Vermieters

 
GZ 5 Ob 136/20s, 04.03.2021
 
OGH: Das Berufungsgericht legte seiner Entscheidung bereits im ersten Rechtsgang eine Gesamtnichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde. In einem solchen Fall nimmt die Rsp an, dass die Eigentümer des dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nur schlichte Miteigentümer sind, welchen aber schuldrechtliche Benützungsbefugnisse an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten zukommt In seinem Beschluss zu 5 Ob 188/19m hat der erkennende Senat – zusammengefasst – ausgesprochen, dass ein schlichter Miteigentümer in einem solchen Fall in Bezug auf die Erfordernisse des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gleich einem Wohnungseigentümer zu behandeln ist.
 
Davon zu unterscheiden ist die Frage nach der Legitimation zur Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes, die die Revisionswerber zum Schwerpunkt ihres Rechtsmittels machen und dazu einen unzulässigen Parteiwechsel monieren. Darauf ist hier aber schon deshalb nicht näher einzugehen, weil das Gericht zweiter Instanz die Änderung der Parteienbezeichnung auf sämtliche Miteigentümer durch das Erstgericht im zweiten Rechtsgang bestätigte und ein solcher Beschluss gem § 528 Abs 2 Z 2 ZPO grundsätzlich unanfechtbar ist. Ein der endgültigen Verweigerung der Sachentscheidung über das Rechtsschutzbegehren vergleichbarer Fall und damit eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt nicht vor.
 
Selbst für den Fall der Kündigung durch einen (schlichten) Miteigentümer gilt, dass dieser dann aktiv legitimiert ist, wenn er im Kündigungsverfahren die Zustimmung der übrigen Miteigentümer (der Mehrheit) nachweist. Ein Nachweis, dass die Zustimmung der Mehrheit bereits im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an sie vorlag, wie die Revisionswerber offenbar meinen, ist nicht gefordert. Nichts anderes gilt, wenn (wovon im Revisionsverfahren bindend auszugehen ist) alle Miteigentümer der Liegenschaft als Kläger auftreten. Ihnen kommt die Legitimation zur Kündigung jedenfalls zu.
 
Grundsätzlich zutreffend ist, dass der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG nicht herangezogen werden kann, wenn der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf selbst verschuldet ist. Mit ihrer darauf abzielenden Argumentation sprechen die Revisionswerber aber schon deshalb keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung an, weil der Erwerb eines vermieteten Hauses bzw einer vermieteten Eigentumswohnung bei bestehendem Eigenbedarf nicht schon per se ein die Kündigung ausschließendes Selbstverschulden des Vermieters begründet. Ein selbstverschuldeter Eigenbedarf wäre nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter um die ihm seinerzeit zur Verfügung gestandenen Mittel unter zumutbaren Bedingungen und Verhältnissen in der näheren oder weiteren Umgebung seines derzeitigen Wohnorts eine ausreichend große Eigentumswohnung hätte erwerben können. Dafür trifft aber den Mieter die Behauptungs- und Beweislast. Die Beklagten machen dazu lediglich geltend, der Viertkläger habe es unterlassen, sich eine andere Wohnmöglichkeit zu suchen, obwohl ihm dies aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse möglich gewesen wäre, und zielen damit erkennbar darauf ab, dass der Viertkläger nach Auslaufen seines befristeten Mietvertrags im Jahr 2007 eine andere Wohnung mieten hätte müssen.
 
Auf die Möglichkeit, zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses eine nicht in seinem Eigentum stehende Wohnung zu mieten, kann der Vermieter nach der Rsp nur in Ausnahmefällen verwiesen werden. Einen solchen Ausnahmefall sprechen die Beklagten nicht an, wenn sie geltend machen, dass der Viertkläger in den Jahren 2008/2009 Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen erworben hat, weil auch daraus nicht zu erkennen ist, wie es ihm unter Berücksichtigung des dafür aufgewendeten Gesamtbetrags von 11.250 EUR möglich gewesen wäre, anstelle der aufgekündigten Wohnung in der Umgebung seines derzeitigen Wohnorts eine ausreichend große Eigentumswohnung zu erwerben.
 
Dem vom Berufungsgericht bejahten Eigenbedarf des Viertklägers treten die Beklagten in ihrer Revision nicht mehr grundsätzlich entgegen, sodass, weil der aufgekündigte Vertrag vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen worden war, eine Interessenabwägung zu erfolgen hat (arg: § 30 Abs 2 Z 8 letzter Satz MRG). Bei der Interessenabwägung sind die beiderseitigen wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse gegenüberzustellen, wobei neben materiellen auch gesundheitliche Umstände zu berücksichtigen sind. Gesundheitliche Interessen wiegen idR schwerer als bloß wirtschaftliche Aspekte.
 
Das Berufungsgericht hat die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Viertklägers und des Zweitbeklagten sorgfältig gegeneinander abgewogen und dabei insbesondere deren Alter – der Zweitbeklagte ist deutlich jünger als der Viertkläger und verfügt über eine abgeschlossene Berufsausbildung – sowie die prekäre Wohnsituation des Viertklägers, der nach den Feststellungen des Erstgerichts nach Beendigung seines befristeten Mietverhältnisses im Jahr 2007 über einen Zeitraum von 18 Monaten in einem Zelt nächtigte und seitdem in einem Wohnwagen wohnt, berücksichtigt. Dass damit keine adäquate Wohnversorgung gegeben ist und die Gefahr der Obdachlosigkeit besonders schwer wiegt, bezweifeln die Revisionswerber nicht. Das Berufungsgericht gewichtete auch den Umstand, dass – anders als noch in einem vorangegangen Verfahren – für den Zweitbeklagten die Notwendigkeit der Pflege seiner Mutter entfallen ist, sodass es aus Sicht des Senats nicht zu beanstanden ist, wenn es zum Ergebnis gelangte, dass dem Viertkläger bei Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Zweitbeklagten aus der Kündigung. Aus welchen Gründen der auf familienrechtlichen Beistandspflichten beruhende Grundsatz, dass der Unterhaltspflichtige seine Leistungsfähigkeit nach Kräften auszuschöpfen hat, im vorliegenden Fall zum Tragen kommen soll, versuchen die Revisionswerber erst gar nicht zu erklären. Eine Überschreitung des dem Berufungsgericht bei der Beurteilung dieser Frage zukommenden Ermessensspielraum und damit eine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung sprechen sie daher weder mit ihrem Hinweis, der Viertkläger wäre auf ein ausreichendes Einkommen zur Schaffung einer adäquaten Wohnmöglichkeit „anzuspannen“ noch mit dem Verweis, dass dieser in der Vergangenheit – noch vor Ablauf der Sperrfrist des § 30 Abs 2 Z 8 letzter Satz MRG – Miteigentumsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen, erworben hat, an.