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Für die Beurteilung, ob nicht mehr als 2 selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden sind, ist nicht auf den tatsächlichen baulichen Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern auf jenen im Zeitpunkt des Mietbeginns abzustellen

 
GZ 2 Ob 210/20a, 25.03.2021
 
OGH: Gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ausgenommen. Geht es, wie im vorliegenden Fall, um die Anzahl der vermietbaren Objekte innerhalb eines einzigen, „einheitlichen“ Gebäudes, so kommt es nicht darauf an, ob dieses Gebäude auf mehr als einem Grundbuchskörper errichtet worden ist. Der Umstand, dass „nicht mehr als 2 selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorhanden sein dürfen, bedeutet nicht, dass erst das Vorhandensein von 3 Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten schädlich ist. Nach hA dürfen neben den 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten überhaupt keine der Vermietung zugänglichen - oder sogar tatsächlich vermieteten - Räume vorhanden sein. Maßgeblich ist die selbständige Vermietbarkeit getrennt zugänglicher Räume, soweit es sich dabei nicht um üblicherweise vorhandene Nebenräume handelt.
 
Der Begriff „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 MRG ist weit zu verstehen. Die Rsp stellt auf den „normalen Sprachgebrauch“ ab und versteht unter „Geschäftsräumlichkeit“ ein dreidimensional abgeschlossenes, geschäftlichen Zwecken dienendes Gebilde. Maßgeblich dafür, ob der Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG vorliegt, ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliche Änderungen können weder zu einer Verschlechterung noch zu einer Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters führen. Für die Frage der Ausnahmeschädlichkeit ist der tatsächliche Zustand in diesem Zeitpunkt zu beurteilen, womit nicht die tatsächliche Verwendung des Gebäudes gemeint ist, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten nach Maßgabe der Verkehrsauffassung.
 
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass dann, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch nicht mehr als 2 selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden waren, aber schon klar war, dass beim vereinbarten Mietbeginn (weitere) Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden sein werden, die zum Wegfall der Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG führen, nicht auf den tatsächlichen baulichen Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern auf jenen im Zeitpunkt des Mietbeginns abzustellen ist. Da vorliegend bei Abschluss des Mietvertrags unstrittig schon 2 weitere selbständige Geschäftsräumlichkeiten vorhanden waren, kann sich die Klägerin sohin nicht erfolgreich auf den Ausnahmetatbestand berufen.