Home

Der Klägerin ist zuzugestehen, dass die Formulierung „die Verkäuferin verkauft und übergibt den Vertragsgegenstand samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör“ Ähnlichkeiten zu der in der E 3 Ob 61/18v beurteilten Vereinbarung „die Verkäuferin verkauft und übergibt den Vertragsgegenstand mit allen Rechten und Pflichten“ aufweist; wenn das Berufungsgericht jedoch unter Hinweis auf die mangelnde Eigentümeridentität davon ausging, dass das Baurecht kein „Zubehör“ der Liegenschaft darstelle, ist dies nicht zu beanstanden; vielmehr liegt das Wesen des Baurechts gerade in seiner Sonderrechtsfähigkeit; insoweit erweist sich die Auffassung des Berufungsgerichts damit als nicht korrekturbedürftig

 
GZ 6 Ob 43/21y, 15.04.2021
 
Die Klägerin schloss mit der P***** KEG als damaliger Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***** GB ***** im Jahr 1998 einen Baurechtsvertrag hinsichtlich der Wohnhäuser M***** Straße 108 und 106 ab. Unter § 16 des Baurechtsvertrags wurde eine Haftung der Liegenschaftseigentümerin „für den Mietzinsausfall (Leerstandsrisiko)“ vereinbart. Tatsächlich wurden seit 1998 allfällige Leerstandskosten zu keinem Zeitpunkt der Liegenschaftseigentümerin vorgeschrieben, sondern von Anfang an der p***** GmbH, die diese Kosten auch bis Mai 2018 getragen hat.
 
Bereits mit Vertrag vom 30. 6. 2005 hatte die Beklagte ua die angeführte Liegenschaft erworben. Unter Punkt III. „Vertragsgegenstand und Kaufabrede“ dieses Kaufvertrags war folgende Vereinbarung getroffen worden: „Die Verkäuferin verkauft und übergibt hiermit [die Liegenschaft] an die Käuferin und Letztere kauft und übernimmt von Ersterer [dieselbe] samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör, wie die Verkäuferin [sie] besessen hat oder [sie] zu besitzen und zu benützen berechtigt war ...“
 
Das Erstgericht wies das auf Zahlung von 56.647,20 EUR gerichtete Begehren für Leerstände (betreffend 2018/2019) mit der Begründung ab, dass durch die p***** GmbH eine konkludente Schuldübernahme erfolgt sei.
 
OGH: Der OGH hat in der E 3 Ob 61/18v eingehend die jüngere LuRsp zu der vom Berufungsgericht erörterten Frage dargestellt, letztlich jedoch eine abschließende Klärung als nicht notwendig erachtet, weil im dort zu beurteilenden Fall davon auszugehen war, dass in richtiger Auslegung des Kaufvertrags die (dort) Beklagte sämtliche Rechte und Pflichten ihrer Rechtsvorgängerin übernommen hatte.
 
Das Berufungsgericht stützte seine Rechtsansicht auf diese Entscheidung und folgte der von ihm als herrschend bezeichneten Lehre.
 
Die Revisionsausführungen beschränken sich auf die Behauptung, dass die gegenteilige Rechtsansicht des älteren Schrifttums richtig sei. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen:
 
Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass jene (neuere) Auffassung als herrschend anzusehen sei, nach der rein schuldrechtliche Rechte und Pflichten aus dem Baurechtsvertrag lediglich nach schuldrechtlichen Grundsätzen auf den Rechtsnachfolger im Liegenschaftseigentum übergingen, entspricht der Einschätzung des OGH in der E 3 Ob 61/18v. Stichhaltige Argumente gegen die Richtigkeit dieser Rechtsauffassung vermag die Revision nicht ins Treffen zu führen.
 
Aus der Auffassung von Holzner ist für den Rechtsstandpunkt der Klägerin nichts abzuleiten. Holzner behandelt dort – soweit im vorliegenden Zusammenhang von Interesse – lediglich die Frage, ob der Eigentümerwechsel an der belasteten Sache auch zum Gläubigerwechsel bezüglich der im Synallagma stehenden Entgeltsforderung führt, sowie die (umgekehrte) Frage, ob der Wechsel des Bauberechtigten oder der Eigentümerwechsel an der herrschenden Servitutsliegenschaft auch zum Schuldnerwechsel bezüglich des Entgelts führt. Für die Frage der gerade nicht im Austauschverhältnis stehenden Verpflichtung zur Übernahme des Leerstandsrisikos ist daraus nichts zu gewinnen; vielmehr behandelt Holzner nur periodisch zu zahlende Entgelte.
 
Auch aus dem Verweis der Revision auf § 5 GBG ist für ihren Rechtsstandpunkt nichts zu gewinnen. Nach dieser Regelung ist, wenn die Eintragung eines bücherlichen Rechts in einer Kurzfassung nicht möglich ist, eine Berufung auf genau bezeichnete Stellen der der Eintragung zugrunde liegenden Vertragsurkunde mit der Wirkung zulässig, dass die bezogenen Stellen als im Hauptbuch eingetragen anzusehen sind. Der bloße Hinweis auf den der Eintragung zugrunde liegenden Vertrag hat hingegen nicht die Wirkung, dass die Bestimmungen dieses Vertrags Inhalt der bücherlichen Eintragung im Hauptbuch werden. § 5 Satz 2 GBG macht nicht etwa den gesamten Vertragsinhalt, sondern lediglich die bezeichnete Stelle zum Inhalt der Eintragung im Hauptbuch. In Ermangelung einer genauen Bezeichnung des betreffenden Vertragspunkts ist nur die Eintragung im Hauptbuch maßgeblich. Hier wird aber im Grundbuch lediglich auf den Baurechtsvertrag als solchen Bezug genommen.
 
Die Ausführungen Holzners, wonach hinsichtlich wichtiger Nebenbestimmungen eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Urkundensammlung bestehe, bezieht sich auf Entgeltsvereinbarungen, die im synallagmatischen Zusammenhang zum eingeräumten Recht stehen.
 
Damit könnte sich eine Haftung der Beklagten lediglich daraus ergeben, dass diese iZm dem Erwerb der Liegenschaft eine solche Haftung rechtsgeschäftlich übernahm. Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, kann aber nur dann eine erhebliche Rechtsfrage aufwerfen, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde.
 
Der Klägerin ist zuzugestehen, dass die Formulierung „die Verkäuferin verkauft und übergibt den Vertragsgegenstand samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör“ Ähnlichkeiten zu der in der E 3 Ob 61/18v beurteilten Vereinbarung „die Verkäuferin verkauft und übergibt den Vertragsgegenstand mit allen Rechten und Pflichten“ aufweist. Wenn das Berufungsgericht jedoch unter Hinweis auf die mangelnde Eigentümeridentität davon ausging, dass das Baurecht kein „Zubehör“ der Liegenschaft darstelle, ist dies nicht zu beanstanden. Vielmehr liegt das Wesen des Baurechts gerade in seiner Sonderrechtsfähigkeit. Insoweit erweist sich die Auffassung des Berufungsgerichts damit als nicht korrekturbedürftig.