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Das Ausmaß von Kommunalsteuern ist nur Reflexwirkung der Beschäftigungspflicht; das für den Fall der nicht oder nicht vollständigen Erfüllung der Beschäftigungspflicht vereinbarte Pönale kann daher nicht Gegenstand einer Reallast sein

 
GZ 5 Ob 244/20y, 15.02.2021
 
OGH: Reallast ist die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, idR wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Die Rsp schließt die Begründung neuer Reallasten zwar nicht aus, fordert aber eine Bezugnahme auf historische Vorbilder. Handelt es sich um Leistungen, die weder periodisch zu erbringen sind noch mit dem Ertrag der Liegenschaft in Zusammenhang stehen, ist eine Reallast nur dann anzunehmen, wenn ihr Versorgungszweck außer Zweifel steht. Aus dem Fehlen von Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, die den Inhalt einer Reallast bilden können, ist nicht abzuleiten, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten; der im Sachenrecht herrschende Typenzwang gebietet vielmehr eine enge Auslegung, zumal der Gesetzgeber einer übermäßigen Belastung von Grund und Boden, aber auch generationsüberschreitenden Bindungen des Liegenschaftseigentums vorbeugen wollte.
 
Nach der Rsp kann die Verpflichtung zur immerwährenden Stilllegung einer Fabrik nicht als Reallast einverleibt werden. Auch eine Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde, die zur Nutzung eines Grundstücks als Hauptwohnsitz oder zu touristischen Zwecken verpflichtet, begründet keine positive Leistungspflicht, sondern zielt auf eine Untersagung der Nutzung als Zweitwohnsitz ab. Mit ihr ist keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden. Auch die Zulässigkeit der Einverleibung der Reallast zur Bezahlung eines Pönales bei vertragswidriger Nutzung zu errichtender Baulichkeiten als Zweitwohnsitz wurde verneint, weil eine derartige Vereinbarung nur der Absicherung der übernommenen Unterlassungsverpflichtung dient und keine positive Leistungspflicht des Grundeigentümers formuliert.
 
Vorliegend hat sich nicht der (künftige) Grundeigentümer zur Beschäftigung von Dienstnehmern in einem bestimmten Ausmaß und für den Fall der Nichtentsprechung zu einer Pönalezahlung verpflichtet, sondern eine GmbH, die nur Vorkaufsberechtigte ist. Dass diese auf der Liegenschaft die Errichtung eines Gewerbebetriebs beabsichtigt, ändert nichts daran, dass aus dieser Vereinbarung ein unmittelbarer Liegenschaftsbezug der von der GmbH übernommenen Verpflichtungen nicht ersichtlich ist. Im Übrigen hat die GmbH für die Erfüllung der Hauptverpflichtung (Abschluss von Arbeitsverträgen) nicht unmittelbar eine Leistung an die „reallastberechtigte“ Gemeinde zu erbringen, diese wäre nur mittelbar über die Kommunalsteuer als lohnabhängige Gemeindeabgabe begünstigt. Das Ausmaß von Kommunalsteuern ist aber nur eine bloße Reflexwirkung; das für den Fall der nicht oder nicht vollständigen Erfüllung der Beschäftigungspflicht vereinbarte Pönale kann nicht Gegenstand einer Reallast sein.