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Dem Bestandgeber steht grundsätzlich auch gegen den Willen des Bestandnehmers das Recht zu, den Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist; auch andere überwiegende Interessen des Vermieters berechtigen ihn, den Zutritt in einer dem Mieter zumutbaren Weise zu fordern; der Mieter hat auch dafür zu sorgen, dass zur Vorbereitung und Durchführung notwendiger Arbeiten das Mietobjekt von Handwerkern betreten werden kann; es hat eine Interessenabwägung stattzufinden; die Zumutbarkeit ist umso eher gegeben, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern

 
GZ 4 Ob 189/20b, 20.04.2021
 
OGH: Laut Punkt 6.6. des zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Unterpachtvertrags hat die Beklagte das Betreten des Pachtgegenstands durch Organe des Klägers aus wichtigen Gründen zu gestatten. Die Durchsetzung eines rechtskräftigen baubehördlichen Bescheids ist ganz generell als wichtiger Grund iS dieser Vertragsbestimmung zu werten. Von einer durch diese Klausel bewirkten gröblichen Benachteiligung der Beklagten kann keine Rede sein, da die Durchsetzung von rechtskräftigen baubehördlichen Aufträgen zugunsten und zulasten beider Vertragsteile wirkt. Abgesehen davon ergibt sich die „Wichtigkeit“ des Zutrittsgrundes schon aus dem Umstand der Schadhaftigkeit des Baukörpers (die Beklagte dringt ja im Parallelprozess auf die Sanierung der schadhaften Stützmauer). Mag auch der Zutritt nicht der Sanierung, sondern der Beseitigung der Mauer dienen, so dient er jedenfalls der (Wieder-)Herstellung eines bauordnungsgemäßen Zustands.
 
Dem Bestandgeber steht grundsätzlich auch gegen den Willen des Bestandnehmers das Recht zu, den Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Auch andere überwiegende Interessen des Vermieters berechtigen ihn, den Zutritt in einer dem Mieter zumutbaren Weise zu fordern. Der Mieter hat auch dafür zu sorgen, dass zur Vorbereitung und Durchführung notwendiger Arbeiten das Mietobjekt von Handwerkern betreten werden kann. Es hat eine Interessenabwägung stattzufinden. Die Zumutbarkeit ist umso eher gegeben, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern.
 
Hier ist das Interesse der Beklagten an der Erhaltung des Bestandgegenstands im derzeitigen Zustand gegenüber jenem des Klägers an der Befolgung eines rechtskräftigen behördlichen Auftrags zur Beseitigung einer ohne Baubewilligung errichteten und nunmehr schadhaften Stützmauer samt Rückverankerungskörper abzuwägen. Dem in diesem Zusammenhang von der Beklagten gegenüber dem Kläger erhobenen Vorwurf, er hätte keine zumutbaren Bemühungen gesetzt, um den Abbruchbescheid abzuwenden, hält der Kläger einerseits zutreffend entgegen, dass er im Verwaltungsverfahren keine Parteistellung hatte; es war ihm somit ein Einfluss auf den dortigen Verfahrens-(aus-)gang verwehrt. Andererseits hat die Grundeigentümerin (Nebenintervenientin) den Bescheid ohnehin – allerdings erfolglos – angefochten. Der Vorwurf der Untätigkeit geht daher ins Leere.
 
Aber auch abgesehen davon führt der Umstand, dass der Kläger seinerzeit die (baubewilligungslose) Errichtung einer Stützmauer samt Rückverankerungskörper durch einen Vor-Unterpächter der Beklagten geduldet und der Beklagten die Liegenschaft in diesem Zustand übergeben hat, nicht dazu, dass er nun verpflichtet wäre, sich seinerseits gegen die behördlich verfügte Beseitigung des genannten Bauwerks und Wiederherstellung des früheren Zustands zu wenden, zumal der Bestandgegenstand durch die in Aussicht genommene behördliche Maßnahme nicht untergeht.
 
Ein kollusives Handeln des Klägers und der Nebenintervenientin mit der Gemeinde Wien hat die – dafür beweispflichtige – Beklagte nicht substanziiert behauptet.
 
Im Ergebnis ist daher das Interesse des Klägers an der Herstellung eines (verwaltungs-)rechtskonformen Zustands gewichtiger als jenes der Beklagten an der Aufrechterhaltung des konsenswidrigen Bauzustands. Ob die von der Baubehörde verfügten Maßnahmen dazu führen, den geschuldeten Gebrauchsnutzen des Bestandobjekts zu Lasten der Beklagten zu verändern und der Kläger als Bestandgeber daher zu Gegenmaßnahmen zu verhalten ist, ist hier nicht zu beurteilen.
 
Das Duldungsbegehren des Klägers besteht daher zu Recht.