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Richtig verweist der Rekurs darauf, dass wenn man von einer Kostenübernahme der Mieter als Teil des Mietzinses ausgeht, jedenfalls offen ist, auf welche Periode eine Einmalzahlung der Mieter angerechnet werden soll, was aber im – hier nicht strittigen Anwendungsbereich des MRG – Voraussetzung für eine wirksame Mietzinsvereinbarung ist; allein der Umstand, dass die Klägerin von einer Nutzung der noch nicht benützungsbewilligten Terrassen durch die Beklagten wusste, lässt keinen Schluss auf eine konkludente Mietzinsvereinbarung, welchen Inhalts auch immer, zu; insgesamt stellt sich aufgrund der getroffenen Feststellungen die Situation so dar, dass die Parteien zwar einzelne Elemente im Hinblick auf die noch zu vereinbarende Mietzinszahlung besprachen, etwa die Tragung bestimmter Kosten durch die Mieter oder die Berücksichtigung bestimmter Positionen, jedoch eine abschließende – gegebenenfalls konkludente – Einigung im Hinblick auf einen von den Mietern sei es periodisch oder durch Einmalzahlung zu leistenden Bestandzins nicht erfolgt ist

 
GZ 9 Ob 21/20h, 24.02.2021
 
OGH: Stellt der Vermieter dem Hauptmieter Einrichtungsgegenstände bei oder verpflichtet er sich auch zu anderen Leistungen, so kann er nach § 25 MRG dafür ein angemessenes Entgelt vereinbaren. Auch für mitvermietete Haus- und Grundflächen kann in Analogie zu § 25 MRG ein separates – angemessenes – Entgelt vereinbart werden. Dies gilt jedenfalls bei nachträglicher Erweiterung der Bestandsfläche auch für Terrassenflächen. Die Entgeltlichkeit bedarf aber auch in diesen Fällen einer gesonderten Vereinbarung.
 
Da es sich auch bei dieser Erweiterung des Mietrechtes um die Überlassung des Gebrauchs einer unbestimmten unverbrauchbaren Sache gegen Entgelt handelt, muss es sich – wie allgemein – bei dem dafür vereinbarten Bestandzins um eine bestimmte oder zumindest bestimmbare Leistung handeln. Zur notwendigen Bestimmtheit ist es nicht erforderlich, dass das Entgelt ziffernmäßig festgesetzt wird. Es genügt, wenn im Vertrag alle Elemente enthalten sind, die dessen objektive Bestimmbarkeit ermöglichen. Der Bestandzins, das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung, besteht zwar idR in Geld, und zwar entsprechend dem Charakter eines Dauerschuldverhältnisses in wiederkehrenden Leistungen. Das ist aber nicht zwingend. Jede geldwerte Leistung für eine Gebrauchsüberlassung ist Bestandzins. Er kann daher auch in einer einmaligen Leistung, sei es Geldleistung, sei es die Übernahme von Sanierungs- oder Errichtungskosten bestehen.
 
Bei einer einmaligen Leistung muss – im Anwendungsbereich der Mietzinsbildungsvorschriften des MRG – feststehen, für welche Zeit sie die Überlassung der Benutzung abgelten soll, sonst entsteht mangels Bestimmbarkeit kein Bestandvertrag. Allgemein wird die Vereinbarung eines „ortsüblichen“ oder „angemessenen“ Mietzinses als ausreichend angesehen.
 
Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, dass die ausdrückliche Feststellung, dass zwischen den Parteien zu keinem Zeitpunkt eine Einigung über die Höhe des für die beiden neu errichteten Terrassen zu zahlenden Mietzinses erzielt wurde, sich nur auf eine ausdrückliche Vereinbarung eines Mietzinses bezieht. Ob eine solche Vereinbarung allenfalls konkludent zustande gekommen ist, ist eine Frage der rechtlichen Beurteilung. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann aber nach den Feststellungen auch nicht von einer schlüssig zustande gekommenen ausreichend bestimmten Vereinbarung ausgegangen werden.
 
Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien ausdrücklich besprochen, dass die Nutzung der Terrassen entgeltlich erfolgen sollte, eine unentgeltliche Verwendung ist daher keinesfalls vereinbart. Dabei gab es nach den Feststellungen „mehrere Varianten“. Eine Einigung auf eine dieser Varianten hat das Verfahren nicht ergeben.
 
Vielmehr wurde in weiterer Folge eine Abrechnung und Gegenverrechnung über die nicht näher besprochenen Kosten der Errichtung der Terrassen, Akontozahlungen der Mieter und allfälligen anderen Ansprüchen der Mieter „unter anderem“ aus Mietzahlungen trotz Nichtbenützbarkeit und Unannehmlichkeiten iZm der Baustelle vereinbart. Wie aus dem Ergebnis dieser Abrechnung ein Mietzins ermittelt werden sollte, hat das Verfahren nicht ergeben. Tatsächlich bleibt auch hier offen, ob nach dem Willen der Parteien der sich daraus ergebende Betrag von den Mietern getragen werden oder nur die Grundlage für weitere Gespräche über den Mietzins darstellen sollte. Dabei konnte auch nicht geklärt werde, ob die Kosten der Planung, Überwachung und Statik von Mieter- oder Vermieterseite zu zahlen sind, Mieteransprüche werden nur „unter anderem“ aufgezählt, damit ist aber nicht einmal klar, welche Positionen in eine solche Abrechnung aufgenommen werden sollten.
 
Daran ändert letztlich auch nichts, dass für einzelne Kosten, etwa die Stahlkonstruktion und den Bodenbelag, eine ausdrückliche Vereinbarung über die Kosten festgestellt werden konnte.
 
Dass eine Vereinbarung über eine konkrete monatliche Zahlung getroffen wurde, behaupten auch die Beklagten nicht. Richtig verweist der Rekurs aber darauf, dass wenn man von einer Kostenübernahme der Mieter als Teil des Mietzinses ausgeht, jedenfalls offen ist, auf welche Periode eine Einmalzahlung der Mieter angerechnet werden soll, was aber im – hier nicht strittigen Anwendungsbereich des MRG – Voraussetzung für eine wirksame Mietzinsvereinbarung ist.
 
Das Berufungsgericht hat die Rechtsauffassung vertreten, dass nach einer Abrechnung der wechselseitigen Ansprüche unter Beiziehung eines Sachverständigen der ortsübliche Mietzins für die Nutzung der Terrassen festzustellen ist. Dabei übersieht es aber, dass zwar der angemessene Mietzins die Höchstgrenze des zulässigen Mietzinses bildet, die Zahlung eines solchen angemessenen Mietzinses aber zu keinem Zeitpunkt, auch nicht konkludent vereinbart war. Damit kommt aber auch die Umrechnung eines Abrechnungsergebnisses in eine über den angemessenen Mietzins noch zu bestimmende Periode nicht in Betracht.
 
Allein der Umstand, dass die Klägerin von einer Nutzung der noch nicht benützungsbewilligten Terrassen durch die Beklagten wusste, lässt ebenfalls keinen Schluss auf eine konkludente Mietzinsvereinbarung, welchen Inhalts auch immer, zu. Richtig verweist die Revision darauf, dass auch festgestellt wurde, dass von Seiten der Klägerin von Anfang an mehrfach – auch schriftlich – darauf hingewiesen wurde, dass ein Mietvertrag noch auszuhandeln und schriftlich abzuschließen ist, von Vermieterseite also gerade nicht von einem bereits zustande gekommenen Mietvertrag ausgegangen wird, weshalb die Mieter die Duldung der Nutzung nicht als eine dementsprechende Willenserklärung der Vermieterin ansehen konnten.
 
Insgesamt stellt sich aufgrund der getroffenen Feststellungen die Situation so dar, dass die Parteien zwar einzelne Elemente im Hinblick auf die noch zu vereinbarende Mietzinszahlung besprachen, etwa die Tragung bestimmter Kosten durch die Mieter oder die Berücksichtigung bestimmter Positionen, jedoch eine abschließende – gegebenenfalls konkludente – Einigung im Hinblick auf einen von den Mietern sei es periodisch oder durch Einmalzahlung zu leistenden Bestandzins nicht erfolgt ist. Inwieweit sich aus schon geleisteten Zahlungen der Mieter im Hinblick auf die erwartete Einigung Rückzahlungsansprüche ergeben können, ist hier nicht zu beurteilen.
 
Mangels Einigung über wesentliche Teile des in Aussicht genommenen Nutzungsvertrags können sich die Beklagten daher nicht auf einen Titel zur Benutzung der Terrassen berufen. Auf die Frage, ob selbst bei Vorliegen eines Titels eine Nutzung schon vor Benutzungsbewilligung zulässig ist, muss daher nicht eingegangen werden.