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Die einzelfallbezogene und daher im Regelfall keine erhebliche Rechtsfrage aufwerfende Auslegung des dem Einverleibungsbegehren zugrundeliegenden Vertrags durch das Rekursgericht begegnet keinen Bedenken; warum der Titel „Projektsicherungsvertrag“ (wobei im Klammerausdruck darunter auch der Begriff „Verwendungsvereinbarung“ aufscheint) daran etwas ändern sollte, erschließt sich dem erkennenden Senat nicht; die Punkte I. und II. („Gutsbestand und Absicht der Grundstückseigentümerin“ sowie „Raumplanungsziele der Gemeinde“) lassen nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung des Rekursgerichts deutlich erkennen, dass es den Vertragsparteien im Wesentlichen um die Errichtung eines gastgewerblichen Betriebs für Beherbergungszwecke ging und dieser Betrieb sichergestellt sowie die Schaffung zusätzlicher Ferienwohnungen verhindert werden sollte; dem entspricht die in den Punkten III.1. und 2. von der Eigentümerin übernommene Verpflichtung, die Räumlichkeiten keinesfalls als Ferienwohnungen zu benützen und eine derartige Nutzung auch ihren Rechtsnachfolgern zu untersagen; die in den Punkten II.6. und III.4. vereinbarte Verpflichtung zur Bauher- und Baufertigstellung als gegenüber der Unterlassung einer flächenwidmungswidrigen Nutzung untergeordnet anzusehen, entspricht der in den Entscheidungen des Fachsenats 5 Ob 198/12x und 5 Ob 66/17t vertretenen Auffassung; die Verpflichtung zur Betreibung eines Beherbergungsbetriebs (samt der in Punkt III.8c. sowie IV.1. vereinbarten Verpflegungsdienstleistungen) kann nach der Rsp nicht als Reallast verbüchert werden; die Auffassung, ein Versorgungszweck in Bezug auf die Allgemeinheit (die Gemeindebevölkerung) sei hier ebenso wenig zu erkennen wie in der übernommenen Verpflichtung zur Bauher- und Baufertigstellung, ist nicht korrekturbedürftig; die Grundsätze der E 5 Ob 62/20h zum fehlenden Zusammenhang zwischen allfälligen Erträgen aus der Liegenschaft und den mit der Vereinbarung begründeten Pflichten der Liegenschaftseigentümerin gegenüber der antragstellenden Gemeinde auch hier anzuwenden, begegnet daher keinen Bedenken im Einzelfall

 
GZ 5 Ob 219/20x, 14.01.2021
 
OGH: LeuRsp definieren die Reallast als die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, idR wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Die Rsp schließt die Begründung neuer Reallasten zwar nicht aus, fordert aber eine Bezugnahme auf historische Vorbilder. Handelt es sich um Leistungen, die weder periodisch zu erbringen sind noch mit dem Ertrag der Liegenschaft in Zusammenhang stehen, ist eine Reallast nur dann anzunehmen, wenn ihr Versorgungszweck außer Zweifel steht. Aus dem Fehlen von Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, die den Inhalt einer Reallast bilden können, ist nicht abzuleiten, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten; der im Sachenrecht herrschende Typenzwang gebietet vielmehr eine enge Auslegung. Dass die Verpflichtung ein „wichtiges wirtschaftliches Bedürfnis“ des Berechtigten betrifft, reicht dafür nicht aus. Eine gesetzlich nicht vorgesehene Verdinglichung eines obligatorischen Rechtsverhältnisses ist grundsätzlich nicht möglich.
 
Das Schrifttum befürwortet die Auffassung, auch eine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung könne eine Reallast sein. Soll eine einmalige Leistung Gegenstand einer Reallastverpflichtung sein, ist aber eine verstärkte Bezugnahme zu den typischen historischen Vorbildern vorauszusetzen. Die – vereinzelt gebliebene – Entscheidung 1 Ob 941/25 sprach aus, dass eine im Vertrag übernommene Demolierungsverpflichtung in Bezug auf ein Gebäude als Reallast zugunsten der Gemeinde einverleibt werden könne. Die E 6 Ob 259/64 bezog sich nur auf die sachliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts nach § 49 Abs 2 Z 3 JN und nahm inhaltlich nicht dazu Stellung, ob die Verpflichtung zur Herstellung eines Wohnhauses tatsächlich als Reallast einverleibt werden könnte. Zu 3 Ob 63/05v führte der OGH iZm einer Verpflichtung, ein Grundstück in bestimmter Art und Weise abzuzäunen, aus, eine solche Verpflichtung weise nicht die wesentliche Charakteristik einer Reallast auf. In der jüngst ergangenen E 5 Ob 62/20h billigte der erkennende Senat, dass die Verpflichtung der Grundeigentümerin zur Errichtung und Erhaltung von Fahrradabstellplätzen, Einrichtung und Erhaltung einer Spielfläche, zur Anlegung und Erhaltung einer Hecke sowie zur Bepflanzung und Erhaltung der Anpflanzung mit Strauchwerk und heimischen Bäumen nicht als Reallast einverleibt werden kann. Ein erhoffter Nutzen für die Gemeindebevölkerung (Allgemeinheit) zeigt sich als bloße Reflexwirkung, der der Charakter einer Versorgungsleistung fehlt. Das Bedürfnis der Gemeinde nach dauerhafter Sicherung der von ihr mit Mitteln der Vertragsraumordnung verfolgten Ziele kann die für das Vorliegen einer Reallast geforderten Kriterien nicht ersetzen.
 
Auch zur Frage, ob eine bestimmte Art der Nutzung als Reallast verbüchert werden kann, liegt gesicherte höchstgerichtliche Rsp vor. Schon SZ 5/62 sprach aus, dass die Verpflichtung zur immerwährenden Stilllegung einer Fabrik nicht als Reallast einverleibt werden kann. Zu 5 Ob 198/12x sprach der Fachsenat aus, dass eine Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde, die zur Nutzung eines Grundstücks als Hauptwohnsitz oder zu touristischen Zwecken verpflichtet, keine positive Leistungspflicht begründet, sondern auf eine Untersagung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht zu vereinbarenden Nutzung als Zweitwohnsitz abzielt. Damit ist keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden. Die auch dort vereinbarte Errichtungspflicht reichte nicht aus, um eine Wertung als Reallast rechtfertigen zu können. Diese Auffassung wurde zu 5 Ob 66/17t bekräftigt. Die dort – überdies nicht ausreichend deutlich – vereinbarte Verpflichtung zur Erhaltung der zu errichtenden Gebäude konnte daran nichts ändern. Im Anschluss daran wird auch in der Lit die Auffassung vertreten, die Vertragsraumordnung sei keine Reallast.
 
Die Entscheidung des Rekursgerichts orientiert sich an diesen Grundsätzen der Rsp, auch wenn die dem Einverleibungsgesuch zugrundeliegenden Vertragsbestimmungen im Detail von zuvor beurteilten Vertragsklauseln etwas abweichen. Die wesentlichen Bestimmungen des Projektsicherungsvertrags hat das Rekursgericht – wörtlich – wiedergegeben, sodass von einer Aktenwidrigkeit keine Rede sein kann. Davon abgesehen ist für die Beurteilung ohnedies der gesamte aktenkundige Inhalt des Projektsicherungsvertrags als Grundlage heranzuziehen. Ob der Gesamtinhalt des vorgelegten Projektsicherungsvertrags rechtfertigt, unter Bezugnahme auf historische Vorbilder von der Vereinbarung einer Reallast auszugehen, ist rechtliche Beurteilung.
 
Die einzelfallbezogene und daher im Regelfall keine erhebliche Rechtsfrage aufwerfende Auslegung des dem Einverleibungsbegehren zugrundeliegenden Vertrags durch das Rekursgericht begegnet keinen Bedenken. Warum der Titel „Projektsicherungsvertrag“ (wobei im Klammerausdruck darunter auch der Begriff „Verwendungsvereinbarung“ aufscheint) daran etwas ändern sollte, erschließt sich dem erkennenden Senat nicht. Die Punkte I. und II. („Gutsbestand und Absicht der Grundstückseigentümerin“ sowie „Raumplanungsziele der Gemeinde“) lassen nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung des Rekursgerichts deutlich erkennen, dass es den Vertragsparteien im Wesentlichen um die Errichtung eines gastgewerblichen Betriebs für Beherbergungszwecke ging und dieser Betrieb sichergestellt sowie die Schaffung zusätzlicher Ferienwohnungen verhindert werden sollte. Dem entspricht die in den Punkten III.1. und 2. von der Eigentümerin übernommene Verpflichtung, die Räumlichkeiten keinesfalls als Ferienwohnungen zu benützen und eine derartige Nutzung auch ihren Rechtsnachfolgern zu untersagen. Die in den Punkten II.6. und III.4. vereinbarte Verpflichtung zur Bauher- und Baufertigstellung als gegenüber der Unterlassung einer flächenwidmungswidrigen Nutzung untergeordnet anzusehen, entspricht der in den Entscheidungen des Fachsenats 5 Ob 198/12x und 5 Ob 66/17t vertretenen Auffassung. Die Verpflichtung zur Betreibung eines Beherbergungsbetriebs (samt der in Punkt III.8c. sowie IV.1. vereinbarten Verpflegungsdienstleistungen) kann nach der zitierten Rsp nicht als Reallast verbüchert werden. Die Auffassung, ein Versorgungszweck in Bezug auf die Allgemeinheit (die Gemeindebevölkerung) sei hier ebenso wenig zu erkennen wie in der übernommenen Verpflichtung zur Bauher- und Baufertigstellung, ist nicht korrekturbedürftig. Die Grundsätze der E 5 Ob 62/20h zum fehlenden Zusammenhang zwischen allfälligen Erträgen aus der Liegenschaft und den mit der Vereinbarung begründeten Pflichten der Liegenschaftseigentümerin gegenüber der antragstellenden Gemeinde auch hier anzuwenden, begegnet daher keinen Bedenken im Einzelfall.