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Vor dem Inkrafttreten des § 14 WGG Abs 2b WGG am 1. 1. 2016 war eine Vereinbarung über die Erhöhung der Beiträge zur Erhaltung und Verbesserung nur mit Zustimmung aller Mieter oder sonst Nutzungsberechtigten möglich

 
GZ 5 Ob 10/20m, 14.01.2021
 
OGH: § 14 WGG regelt, wie das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder eines Geschäftsraums durch eine Gemeinnützige Bauvereinigung zu bestimmen ist; nach dessen Abs 1 ist das angemessene Entgelt unter Bedachtnahme auf das Kostendeckungsprinzip (§ 13 WGG) nach den Verteilungsbestimmungen des § 16 WGG zu berechnen. Nach § 14 Abs 1 Z 5 WGG darf ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gem § 14d WGG bei der Berechnung des angemessenen Entgelts angerechnet werden.
 
Die Einhebung von Erhaltungsbeiträgen beruht auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten. Die primäre Beurteilung dieser objektiv bezogenen Voraussetzungen soll zunächst dem Vermieter überlassen sein; dieser hat jedoch die Folgen einer (bewussten oder unbewussten) Fehleinschätzung des Erhaltungszustandes des Gebäudes insofern gegen sich gelten zu lassen, als er in diesem Fall verpflichtet ist, die eingehobenen Erhaltungsbeiträge zuzüglich einer angemessenen Verzinsung dem Mieter zurückzuerstatten.
 
Nach § 14 Abs 2 WGG sind schriftliche Vereinbarungen mit allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten über die Erhöhung eines Betrags nach Abs 1 Z 5 zulässig. Mit dem WBIB-G wurde dem § 14 WGG ein Abs 2b neu eingefügt. Danach sind ab 2016 alle Mieter oder sonst Nutzungsberechtigten an eine schriftliche Vereinbarung über die Erhöhung des Beitrags nach Abs 1 Z 5 WGG zur anteiligen Deckung der öffentlich geförderten Kosten von thermisch energetischer Sanierungsmaßnahmen und behinderten-, kinder- oder altengerechter Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Baulichkeit gebunden, wenn - nach Vorlage einer Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle, über die Angemessenheit der Kosten - mindestens 3/4 der Mieter oder sonst Nutzungsberechtigten zustimmen.
 
Vorliegend war daher nach § 14 Abs 2 WGG idF vor 2016 eine Vereinbarung über die Erhöhung der Beiträge zur Erhaltung und Verbesserung nur mit Zustimmung aller Mieter oder sonst Nutzungsberechtigten möglich.