Home

Die anlässlich der Vertragsverlängerungen abgegebenen Erklärungen des Mieters sind kein wirksamer Verzicht auf seinen Rückforderungsanspruch gem § 27 Abs 3 MRG

 
GZ 5 Ob 237/20v, 02.02.2021
 
OGH: Gem § 27 Abs 3 MRG kann das, was entgegen der Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG oder den Bestimmungen des § 27 Abs 1 MRG geleistet wird, samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im Voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden. Die Rsp zum Verzicht auf die Rückforderung der verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG gilt auch für die anderen von § 27 Abs 3 MRG erfassten Rückforderungstatbestände. Danach ist ein Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen. Ob und zu welchem Zeitpunkt diese Zwangslage weggefallen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine verpönte Drucksituation liegt jedenfalls so lange vor, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber iZm befristeten Mietverträgen in § 16 Abs 8 MRG eine Frist von 6 Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses zur Einbringung eines Mietzinsüberprüfungsantrags eingeräumt.
 
Dass eine Zwangslage für den Mieter jedenfalls mit der Übergabe des Bestandobjekts wegfallen würde, ist der Rsp nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Rsp, iZm der vom Antragsteller gewünschten Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses von einer Drucksituation bis zum Zeitpunkt des Zustandekommens der schriftlichen Verlängerungsvereinbarung auszugehen. Daher sind die anlässlich der Vertragsverlängerungen abgegebenen Erklärungen des Mieters kein wirksamer Verzicht auf seinen Rückforderungsanspruch, weil gerade der Umstand, dass der Antragsteller bei den Verlängerungen des Mietverhältnisses auf das Wohlwollen der Vermieterin angewiesen ist, die vom Gesetzgeber verpönte Drucksituation zeigt. Warum der Umstand, dass der Antragsteller hier bereits (fast) ein Jahr vor Beendigung des befristeten Mietverhältnisses wegen einer Verlängerung anfragte, daran etwas ändern sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die im möglichen Auslaufen des befristeten Mietverhältnisses gelegene Drucksituation unabhängig davon als gegeben anzusehen, wann exakt die Verhandlungen über eine Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses aufgenommen werden, ist keine im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung.