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Die Anzeigepflicht des § 12a Abs 3 MRG bezweckt den Schutz des jeweiligen Vermieters, der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll

 
GZ 4 Ob 128/20g, 20.10.2020
 
OGH: Gem § 12a Abs 3 MRG sind die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit verpflichtet, dem Vermieter entscheidende Änderungen der rechtlichen oder wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten an der Mietergesellschaft unverzüglich anzuzeigen. Auch die Mietergesellschaft selbst trifft die Pflicht, den Vermieter über Umstände zu informieren, die diesen zur Mietzinsanhebung gem § 12a Abs 3 MRG berechtigen. Die Anzeigepflicht nach § 12a Abs 3 MRG ist eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters. Der Schadenersatzanspruch gegen die Gesellschaft, der aus der Verletzung dieser Pflicht abgeleitet wird, ist daher vertraglicher Natur.
 
Soll das Zuwiderhandeln gegen ein Gesetz einen Schadenersatzanspruch auslösen, muss es jene Interessen verletzen, deren Schutz die Rechtsnorm bezweckt. Das Wesen des Rechtswidrigkeitszusammenhangs liegt darin, dass aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens nur für jene verursachten Schäden zu haften ist, die die übertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern soll. Bei Vertragsverletzungen ergibt sich der Rechtswidrigkeitszusammenhang aus den Interessen, die der Vertrag schützen soll. Wer eine Vertragspflicht verletzt, haftet nur insofern, als jene Interessen verletzt sind, deren Schutz die übernommene Vertragspflicht bezweckt.
 
Die Anzeigepflicht des Mieters nach § 12a Abs 3 MRG soll Gestaltungsmöglichkeiten eines Mieters, Mietzinsanhebungen zu vermeiden, hintanhalten. Sie regelt (wie viele andere Bestimmungen des MRG) in Einschränkung der Privatautonomie das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien des Bestandvertrags und ist darauf gerichtet, den Vermieter vor Vermögensschäden in Form von Mietzinsausfällen zu bewahren.
 
Es gilt daher zusammenfassend, dass die Anzeigepflicht des § 12a Abs 3 MRG den Schutz des jeweiligen Vermieters bezweckt, der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll. Es handelt sich dabei um eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter anhebungsrelevante Tatbestände mitzuteilen. Auch ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt im Schutzbereich des § 12a MRG, weil durch diese Bestimmung die Möglichkeit der Einhebung eines angemessenen Mietzinses und der „Einpreisung“ des dadurch erhöhten Ertragswerts der Liegenschaft beim Verkauf gewährleistet werden soll.