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Die Bestimmungen über die Vertragsübernahme nach §§ 1120, 1121 ABGB tragen den Anspruch des Erwerbers der Liegenschaft auf Zahlung der von den Mietern erlegten Barkautionen nicht

 
GZ 8 Ob 76/20i, 18.12.2020
 
OGH: Nach § 16b Abs 2 MRG hat der Vermieter nach Ende des Mietvertrags dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Barkautionen sind in Form von Sparbüchern oder einer gleich gute Verzinsung sowie gleich hohe Sicherheit bietenden, eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgrenzbaren Veranlagung zu sichern.
 
Bei der Barkaution handelt es sich um eine Pfandbestellung für künftige Forderungen des Vermieters. Das Pfandrecht an vertretbaren Sachen - besonders an Geld - ist idR ein unregelmäßiges Pfandrecht („pignus irregulare“). In diesem Fall wird der Kautionsempfänger durch Vermengung Eigentümer des Geldes. Dem Besteller steht kein dingliches Recht, sondern ein bloß schuldrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung zu. Beim unregelmäßigen Pfand hat der Pfandbesteller keinen Aussonderungsanspruch im Insolvenzverfahren des Gläubigers. Die Barkaution gibt dem Kautionsnehmer das Recht, künftig entstehende Ersatzforderungen mit dem Rückforderungsanspruch des Kautionsgebers zu kompensieren. Das Kompensationsrecht besteht grundsätzlich so lange, bis das Verhältnis zwischen den Vertragspartnern, aus dem der zu sichernde Anspruch entstehen kann, abgewickelt ist. Im Unterschied zur Barkaution bleibt der Mieter bei der Hingabe eines Sparbuchs Eigentümer des Sparbuchs und hat einen dinglichen Anspruch auf Herausgabe des Pfandes. Die Gesetzesmaterialien zu § 16b MRG gehen (zwischen verschiedenen Kautionsarten nicht weiter differenzierend) davon aus, dass der bisherige Eigentümer, wenn es zu einer Veräußerung der Liegenschaft und damit zu einem Vermieterwechsel kommt, „entsprechend dem Grundgedanken des § 1120 ABGB“ die Kaution an den neuen Eigentümer zu übergeben, also ihm etwa das Kautionssparbuch auszuhändigen hat.
 
Zwar befürwortet die Lehre die Schlussfolgerung, dass der bisherige Eigentümer dem neuen Eigentümer die Kaution auszuhändigen habe, doch es fehlt hierfür an einer gesetzlichen Grundlage. Die Bestimmungen über die Vertragsübernahme nach §§ 1120, 1121 ABGB (bzw § 2 MRG) tragen den Anspruch des Erwerbers der Liegenschaft auf Zahlung der von den Mietern erlegten Barkautionen nicht, weil sie sich auf das Verhältnis des neuen Vermieters zu den Mietern beziehen. Im vorliegenden Fall fehlt es auch an einem Sicherungsmittel, das infolge der gesetzlichen Vertragsübernahme analog § 1358 ABGB bzw § 1422 ABGB auf den Erwerber hätte übergehen können. Nach Vermengung sind die - für Sicherungseigentum notwendigen - pfandrechtlichen Publizitätsvorschriften nicht mehr aufrecht.