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OGH: Zum Benutzungsentgelt beim Rücktritt vom Liegenschaftskauf
Das Benutzungsentgelt umfasst neben dem Nettomietzins zusätzlich auch die Betriebskosten und Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, wie etwa Instandhaltungsmaßnahmen, Gebäudeversicherung, Gemeindeabgaben, Grundsteuer etc
Gesetze: § 918 ABGB, § 921 ABGB, § 1435 ABGB
Schlagworte: Bereicherungsrecht, Kaufvertrag, Rücktritt, Auflösung ex tunc, Rückabwicklung, Benutzungsentgelt, Liegenschaft, Wohnung, Wohnhaus, Mietzins, Betriebskosten
GZ 10 Ob 38/20s, 24.11.2020
OGH: Bei einem Vertragsrücktritt infolge Verzugs nach § 918 ABGB erfolgt die Rückabwicklung nach § 921 S 2 ABGB. Diese Bestimmung gewährt - als Anwendungsfall des § 1435 ABGB - einen vom Verschulden des Vertragspartners unabhängigen Anspruch auf Ersatz der Vorteile, die der Empfänger einer Sache durch deren Verwendung erzielt hat. Auf die Redlichkeit des einen oder anderen Vertragspartners kommt es nicht an.
Bei der Ex-tunc-Aufhebung eines Kaufvertrags über eine Wohnung (oder einer Liegenschaft mit einem Wohnhaus) ist dem Verkäufer ein Benützungsentgelt zu zahlen. Als Maßstab für dessen Höhe kann grundsätzlich das gelten, was der Bereicherte sonst auf dem Markt für diesen Vorteil aufwenden hätte müssen. Bei Wohnungen, die üblicherweise auch vermietet werden, kann ein zu zahlender Mietzins Anhaltspunkte für die Bemessung des Gebrauchsvorteils liefern. Das schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalls nicht aus. Zu vergüten ist stets der Vorteil, der nach den subjektiven Verhältnissen entstanden ist.
Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass der Käufer auf dem Markt ein Benutzungsentgelt leisten hätte müssen, das neben dem Nettomietzins zusätzlich auch statistische Unterhaltskosten iHv € 1,50 pro m² für Betriebskosten und Kosten von Erhaltungsmaßnahmen wie etwa Instandhaltungsmaßnahmen, Gebäudeversicherung, Gemeindeabgaben, Grundsteuer etc umfasst. Daher hat der Käufer nach Vertragsauflösung ein Benutzungsentgelt entsprechend dem ihm entstandenen (subjektiven) Vorteil auf bereicherungsrechtlicher Grundlage zu leisten. Die Verpflichtung zum Ersatz der darin enthaltenen (statistischen) Unterhaltskosten lässt sich nicht mit der Begründung verneinen, nach einem Liegenschaftskauf habe stets der Käufer derartigen Kosten (allein) zu tragen. Auch die Unterhaltskosten bilden daher einen Teil des Benützungsentgelts.
