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Die Sperrfrist nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG ist nach stRsp in teleologischer Reduktion des Gesetzeswortlauts nicht anzuwenden, wenn bereits der Rechtsvorgänger des Kündigenden den angemeldeten Eigenbedarf hätte geltend machen können; der aufgekündigte Mietvertrag wurde im Jahre 1998 zwischen der Beklagten und dem Onkel der Klägerin in dessen seinerzeitiger Eigenschaft als Eigentümer geschlossen.; als rechtsgeschäftliche Erwerberin der betroffenen Wohnung ist die Klägerin gem § 2 Abs 1 MRG bereits durch den Eigentumsübergang in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Hauptmietvertrag eingetreten; die Einräumung des Fruchtgenussrechts an den Übergeber konnte keine Wirkung zu Lasten Dritter entfalten und die Rechtsstellung der Beklagten als Hauptmieterin, die ihre Rechte unmittelbar vom Wohnungseigentümer ableiten kann, insoweit nicht beeinträchtigen

 
GZ 8 Ob 75/20t, 23.10.2020
 
OGH: Gem § 30 Abs 3 Satz 2 MRG kann der Vermieter, der das Miethaus (hier: die Eigentumswohnung) durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs 2 Z 8 leg cit nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens 10 Jahre liegen.
 
Zweck dieser Beschränkung ist es, zu verhindern, dass ein durch Mietverträge belastetes Objekt eben wegen dieser Belastung günstig erworben und dann der bisherige Mieter durch Kündigung wegen eines Eigenbedarfs, den der Voreigentümer selbst nicht hätte geltend machen können, „entfernt“ wird.
 
Die Sperrfrist nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG ist nach stRsp in teleologischer Reduktion des Gesetzeswortlauts nicht anzuwenden, wenn bereits der Rechtsvorgänger des Kündigenden den angemeldeten Eigenbedarf hätte geltend machen können. In einem solchen Fall spielt der Vermieterwechsel für die Kündigungsmöglichkeit keine Rolle und scheidet die Annahme eines Spekulationskaufs aus.
 
Aus diesem Grund genügt es, wie das Berufungsgericht ohnedies erkannt hat, nach der stRsp gerade nicht, dass der Rechtsvorgänger der klagenden Partei selbst mehr als zehn Jahre Eigentümer des Mietobjekts gewesen war, weil dieser Umstand für den mit der Bestimmung verfolgten Regelungszweck unerheblich ist. Es ist erforderlich, dass er auch den konkret in der Kündigung behaupteten Eigenbedarf selbst geltend machen könnte, wenn er das Mietobjekt nicht veräußert hätte.
 
Der OGH sieht keinen Anlass, von dieser stRsp abzuweichen. Mit der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsansicht wäre die Sperrfrist des § 30 Abs 3 Satz 2 MRG nach Ablauf einer einmaligen Behaltefrist von zehn Jahren überhaupt nicht mehr anwendbar und dem Spekulationsschutz der Boden entzogen.
 
Der Onkel der Klägerin stand zu seinem Großneffen, dessen Wohnbedarf als Kündigungsgrund geltend gemacht wird, nicht in einem gem § 30 Abs 2 Z 8 MRG erforderlichen Verwandtschaftsverhältnis in absteigender Linie. Die Klägerin kann ihr Begehren daher nicht mit Erfolg auf ein schon bei ihrem Rechtsvorgänger vorhandenes Kündigungsrecht stützen.
 
Davon ausgehend bedarf auch die vom Berufungsgericht für sein Ergebnis ins Treffen geführte Alternativbegründung einer Überprüfung.
 
Nach der zutreffend wiedergegebenen stRsp ist der Vermieter im Fall seines Erwerbs von Todes wegen berechtigt, sich die reine Besitzzeit seines Vormannes auf die Sperrfrist nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG anrechnen zu lassen. Diese Interpretation trägt im Fall des Erben der Universalsukzession Rechnung, andererseits dem Umstand, dass ein Erwerb von Todes wegen als schicksalhaft veranlasstes Ereignis per se auch nicht unter der gesetzlichen Spekulationsvermutung steht.
 
Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht durch den Erwerb des Wohnungseigentums, sondern erst durch das Ableben des Fruchtgenussberechtigten in die Vermieterstellung eingetreten wäre. Diese Rechtsansicht findet im unstrittigen Sachverhalt jedoch keine Grundlage. Der aufgekündigte Mietvertrag wurde im Jahre 1998 zwischen der Beklagten und dem Onkel der Klägerin in dessen seinerzeitiger Eigenschaft als Eigentümer geschlossen. Als rechtsgeschäftliche Erwerberin der betroffenen Wohnung ist die Klägerin gem § 2 Abs 1 MRG bereits durch den Eigentumsübergang in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Hauptmietvertrag eingetreten.
 
Die Einräumung des Fruchtgenussrechts an den Übergeber konnte keine Wirkung zu Lasten Dritter entfalten und die Rechtsstellung der Beklagten als Hauptmieterin, die ihre Rechte unmittelbar vom Wohnungseigentümer ableiten kann, insoweit nicht beeinträchtigen.
 
Soweit das Berufungsgericht demgegenüber von einem unveränderten Weiterbestand des Mietverhältnisses zum bloßen Fruchtnießer ausgeht, steht dem nicht nur der Gesetzeswortlaut und der unstrittige Wortlaut des Übergabsvertrags entgegen, sondern auch der Umstand, dass der Fruchtnießer eines einzelnen Wohnungseigentümers nach der Rsp kein Haupt-, sondern nur ein Untermietverhältnis begründen kann.
 
Maßgeblich für den Eintritt der Klägerin in die Vermieterstellung bleibt im vorliegenden Verfahren daher ihr Eigentumserwerb aufgrund des unter Lebenden geschlossenen Übergabsvertrags vom 9. 5. 2016. Da die Sperrfrist gem § 30 Abs 3 Satz 2 MRG seit diesem Erwerb noch nicht abgelaufen ist, war dem Rekurs der Beklagten Folge zu geben und in der Sache die Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen.