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Die Änderung des § 6 Abs 2 UStG durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 dahin, dass der Vermieter nicht mehr auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG verzichten kann, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen, stand bereits seit 2012 in Geltung, wohingegen die Klägerin erst 2018 durch den Erwerb des Hauses auf Vermieterseite in die bestehenden Mietverträge mit der Beklagten eintrat; unter der Prämisse, dass mit diesem Vertragseintritt umsatzsteuerrechtlich ein neues Vertragsverhältnis begann (worauf die Klägerin ihren Ausgleichsanspruch stützt), stand dieses also von vornherein unter Umsatzsteuerfreiheit, weil die Klägerin – da die Beklagte die Mietobjekte (unstrittig) nicht nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen – nicht zur Steuerpflicht optieren konnte; diese umsatzsteuerrechtliche Vorgabe war für die Klägerin keinesfalls überraschend, vielmehr konnte sie sich – als sie das Haus erwarb, wodurch es zivilrechtlich zum Eintritt in die Mietverträge und steuerrechtlich zum Beginn neuer Mietverhältnisse kam – auf die bestehende Rechtslage einstellen und wirtschaftlich abwägen, ob sie die Investition dennoch vornehmen will

 
GZ 1 Ob 165/20a, 20.10.2020
 
OGH: Gem § 6 Abs 1 Z 16 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich – ausgenommen insbesondere zu Wohnzwecken – umsatzsteuerfrei. Gem § 6 Abs 2 UStG in der Fassung vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 konnte der Unternehmer einen aus einer solchen Vermietung erzielten Umsatz jedoch als steuerpflichtig behandeln. Durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde diese Optionsmöglichkeit dahin eingeschränkt, dass sie nur mehr dann ausgeübt werden kann, wenn der Leistungsempfänger (also der Mieter) das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Optionsmöglichkeit entfällt somit insbesondere dann, wenn das Mietobjekt für unecht steuerfreie Umsätze oder im nicht unternehmerischen Bereich einer Körperschaft öffentlichen Rechts verwendet wird. Die durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 geschaffene Rechtslage ist gem § 28 Abs 38 UStG auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben; der dort genannte Zeitpunkt des Baubeginns ist nur in Fällen der Errichtung des Gebäudes durch den (aktuellen) Vermieter selbst von Bedeutung. Nach Ansicht der Finanzverwaltung begründet ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw Pachtverhältnis.
 
Gem § 30 Abs 1 UStG kann dann, wenn eine Leistung, die nach dem in § 28 Abs 1 erster Satz UStG genannten Zeitpunkt (1. 1. 1995) erbracht wird, auf einem Vertrag, der vor dem im § 28 Abs 1 erster Satz UStG genannten Zeitpunkt geschlossen worden ist, beruht, der einen Vertragsteil von dem anderen einen angemessenen Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr- oder Minderbelastung verlangen, falls nach dem UStG ein anderer Steuersatz anzuwenden ist oder der Umsatz steuerpflichtig, steuerfrei oder nicht steuerbar wird. Dies gilt nach § 30 Abs 1 Satz 2 UStG dann nicht, wenn die Parteien ausdrücklich oder schlüssig etwas anderes vereinbart haben oder sie auch bei Kenntnis der Änderungen kein anderes Entgelt vereinbart hätten. Gem § 30 Abs 2 UStG ist dessen Abs 1 auch bei einer Änderung des UStG anzuwenden.
 
Beide Vorinstanzen haben die Anwendbarkeit des § 30 UStG auf den vorliegenden Fall von (unstrittig) im Vollanwendungsbereich des MRG gelegenen Mietobjekten bejaht. Ob diese (von der Beklagten nicht geteilte) Rechtsansicht zutrifft, muss schon deshalb nicht geprüft werden, weil – wie zu zeigen sein wird – der Klägerin ohnehin kein Anspruch nach dieser Bestimmung zustünde.
 
§ 30 UStG ist eine zivilrechtliche Vorschrift, bei deren Auslegung dem OGH Leitfunktion zukommt. Sie dient der Anpassung langfristiger Verträge an Änderungen des Umsatzsteuerrechts. Die Bestimmung ist – wie sich aus ihrem Wortlaut ergibt – dispositiv und greift nur dann ein, wenn die Parteien für eine bestimmte umsatzsteuerrechtliche Änderung keine andere Vorsorge getroffen haben. Haben sie diese hingegen mitbedacht und vertraglich geregelt, ist § 30 UStG nach seinem Abs 1 Satz 2 nicht anzuwenden. In diesem Fall gilt vielmehr die vertragliche Regelung. Während der erste Halbsatz des § 30 Abs 1 Satz 2 UStG darauf abstellt, was die Parteien ausdrücklich oder schlüssig vereinbart haben, ist nach dem zweiten Halbsatz zu prüfen, was die Parteien bei Kenntnis der umsatzsteuerlichen Änderung vereinbart hätten. Der OGH führte dazu in seiner Entscheidung 6 Ob 160/01z aus, dass dem Ausgleichsanspruch nach § 30 UStG neben einer ausdrücklichen oder schlüssigen Vereinbarung auch der hypothetische Parteiwille entgegenstehen könne.
 
Aufgrund des dispositiven Charakters des Ausgleichsanspruchs nach § 30 UStG ist primär der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag auszulegen und zu prüfen, ob dieser eine Regelung für die zu beurteilende Änderung der (Umsatz-)Besteuerung der zu erbringenden (Sach-)Leistung enthält. Hier könnte die ausdrückliche Vereinbarung eines Nettomietzinses (also eines zuzüglich der „gesetzlichen“ oder „anfallenden“ Umsatzsteuer zu zahlenden Mietzinses) darauf hindeuten, dass der Entfall der Umsatzsteuerpflicht von der beklagten Mieterin nicht ausgeglichen werden soll. Ein verlässlicher Schluss darauf, dass die Parteien im Fall einer Gesetzesänderung den in § 30 UStG vorgesehenen Ausgleichsanspruch ausschließen wollten, lässt sich daraus aber wohl noch nicht ziehen. Dass die Parteien über die genannten „Mietzinsklauseln“ hinaus eine konkrete Regelung für den Fall des Wegfalls der Umsatzsteuerpflicht getroffen hätten, behauptete die Beklagte nicht.
 
Nach den Gesetzesmaterialien dient § 30 UStG der Anpassung „langfristiger Verträge“ an Steuersatz- bzw Steuerbefreiungsänderungen. Die genannte Bestimmung will eine faire und ausgewogene Vertragssituation herstellen, wenn gesetzliche Änderungen eintreten, mit denen die Parteien bei Vertragsabschluss nicht gerechnet haben und die einen Vertragspartner wirtschaftlich benachteiligen oder den anderen besser stellen, als ursprünglich angenommen. Ein solcher Schutz der Vertragsparteien ist – wie sich aus Abs 1 Satz 1 leg cit klar ergibt – nur dann erforderlich, wenn zwar der Vertrag vor Inkrafttreten der umsatzsteuerrechtlichen Änderung geschlossen wurde, daraus geschuldete Leistungen hingegen (auch) nach diesem Zeitpunkt erbracht werden, weil nur in diesem Fall die Gefahr besteht, dass es zu für die Parteien überraschenden Eingriffen in die von ihnen getroffene Preisvereinbarung – und zu damit verbundenen Mehr- oder Minderbelastungen – kommt, die bei Vertragsabschluss nicht mitbedacht werden konnten.
 
Ein solches „Überraschungsmoment“, vor dem § 30 UStG die Parteien „langfristiger“ Verträge schützen soll, lag beim Eintritt der Klägerin auf Vermieterseite in die bestehenden Mietverträge mit der Beklagten aber gerade nicht vor. Die Änderung des § 6 Abs 2 UStG durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 dahin, dass der Vermieter nicht mehr auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG verzichten kann, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen, stand bereits seit 2012 in Geltung, wohingegen die Klägerin erst 2018 durch den Erwerb des Hauses auf Vermieterseite in die bestehenden Mietverträge mit der Beklagten eintrat. Unter der Prämisse, dass mit diesem Vertragseintritt umsatzsteuerrechtlich ein neues Vertragsverhältnis begann (worauf die Klägerin ihren Ausgleichsanspruch stützt), stand dieses also von vornherein unter Umsatzsteuerfreiheit, weil die Klägerin – da die Beklagte die Mietobjekte (unstrittig) nicht nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen – nicht zur Steuerpflicht optieren konnte. Diese umsatzsteuerrechtliche Vorgabe war für die Klägerin keinesfalls überraschend, vielmehr konnte sie sich – als sie das Haus erwarb, wodurch es zivilrechtlich zum Eintritt in die Mietverträge und steuerrechtlich zum Beginn neuer Mietverhältnisse kam – auf die bestehende Rechtslage einstellen und wirtschaftlich abwägen, ob sie die Investition dennoch vornehmen will. Von einer umsatzsteuerlichen Mehrbelastung der Klägerin durch eine Änderung des UStG iSd § 30 Abs 2 UStG kann daher keine Rede sein, vielmehr beruhen die Konsequenzen aus der Änderung des § 6 Abs 2 UStG durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012, deren „Ausgleich“ die Klägerin begehrt, allein auf ihrem Kaufentschluss. Einen Ersatzanspruch nach § 30 UStG, der voraussetzt, dass sich die Parteien nicht auf eine künftige Änderung des UStG einstellen konnten, kann sie daher nicht berechtigt geltend machen.