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An notwendig allgemeinen Teilen können Benutzungsregelungen nicht begründet werden

 
GZ 5 Ob 151/20x, 30.09.2020
 
OGH: Nur verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft können Gegenstand von vertraglichen Benützungsregelungen sein. Notwendig allgemeine Teile iSd § 2 Abs 4 WEG sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Dazu zählen insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An notwendig allgemeinen Teilen können Benutzungsregelungen nicht begründet werden. Zugangsalternativen können aber ein „Angewiesensein“ auf die Nutzung beseitigen.
 
Nach den Feststellungen führen hier von der strittigen Hoffläche Zugänge zu 6 Wohnungseigentumsobjekten sowie zu 2 Stiegenaufgängen. Zugangsalternativen stehen nicht fest und werden vom Beklagten auch nicht behauptet.
 
Müssen sich Wohnungseigentümer mehr oder weniger mühsam durch geparkte Fahrzeuge „durchschlängeln“, um zu ihren im Erdgeschoss liegenden Wohnungseigentumsobjekten oder zu Stiegenhäusern zu gelangen, können sie nicht darauf verwiesen werden, dass ihnen ohnehin eine ausreichende, von einer Benützungsregelung nicht eingeschränkte Zugangsmöglichkeit zur Verfügung steht. Wenn der Zugang zu Wohnungseigentumsobjekten oder zwingend allgemeinen Teilen hier nur über den Hof möglich ist, kann nicht die gesamte Hoffläche Gegenstand einer Benutzungsvereinbarung sein. Aus einer nach diesen Kriterien unzulässigen Benützungsvereinbarung kann der Beklagte als Einzelrechtsnachfolger im Mit- und Wohnungseigentum kein wirksames Benützungsrecht ableiten.