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Entscheidend für die Ausnahme nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist, welche in der Natur gegebene(n) bauliche(n) Errichtung(en) (jeweils) als ein einheitliches Gebäude anzusehen sind, mag dieses Gebäude auch auf mehr als einem Grundbuchskörper errichtet worden sein

 
GZ 1 Ob 67/20i, 23.09.2020
 
OGH: Gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG fallen Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten nicht in den Anwendungsbereich des MRG. Mit „Gebäude“ ist eine zu Wohnzwecken bzw zur Ausübung von Geschäften dienende Baulichkeit gemeint. Ob ein oder mehrere in der Natur vorhandenen Baulichkeiten als ein oder mehrere (selbständige) Gebäude iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG anzusehen ist/sind, richtet sich - wie auch die Frage, wie viele selbständig vermietbare Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sich darin befinden - nach der Verkehrsauffassung.
 
IdR liegt „Identität“ von Haus und Liegenschaft idS vor, dass sich ein Gebäude (zur Gänze) auf einer EZ befindet. Dies ist aber nicht zwingend. Ist die regeltypische Übereinstimmung von (einem) Haus und (einer) Liegenschaft in der Natur nicht gegeben, kommt der Liegenschaftsgrenze für die Beurteilung des Vorhandenseins „eines“ Gebäudes iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG keine (allein) ausschlaggebende Bedeutung zu. So werden etwa mehrere auf einer Liegenschaft befindlichen Objekte abhängig von den Gegebenheiten des Einzelfalls einmal als „ein“, ein andermal aber auch als „mehrere“ selbständige Gebäude qualifiziert. Entscheidend für die Ausnahme von der Anwendung des MRG nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist daher, welche in der Natur gegebene(n) bauliche(n) Errichtung(en) (jeweils) als ein einheitliches Gebäude anzusehen sind, mag es auch auf mehr als einem (wie der vorliegende Fall zeigt auch Veränderungen unterliegendem) Grundbuchskörper errichtet worden sein.
 
Für die Anzahl der selbständig vermietbaren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes kommt es darauf an, wie viele getrennt zugängliche (in sich baulich abgeschlossene) Raumeinheiten es enthält, die selbständig zu den vorgenannten Zwecken (Wohnung oder Geschäftsraum) vermietbar sind. Diese Beurteilung ist bei größeren Betriebsgebäuden schwieriger als bei einem Haus mit Wohnungen, weil der (jeweilige) geschäftliche Bedarf an dreidimensional abgeschlossenen Raum ganz individuell vom angestrebten Geschäftsgegenstand und der Betriebsgröße abhängig ist und die „Nutzungsbreite“ damit größer ist, als bei zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten. Weil es für die Beurteilung der selbständigen Vermietbarkeit auf die Verkehrsauffassung und nicht auf die Größe der einzelnen Objekte ankommt, ist es aber auch bei großzügig gestalteten Gebäudekomplexen möglich, dass der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG verwirklicht ist. So kann etwa bei Auslegung eines Gebäudes auf einen einzigen gewerblichen Nutzer eine wirtschaftliche Betrachtungsweise der Beurteilung eines Gebäudekomplexes der Annahme einer getrennten Vermietbarkeit entgegenstehen, auch wenn rein bautechnisch betrachtet 3 oder 4 an unterschiedliche Nutzer vermietbare Raumeinheiten vorliegen.