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In der Entscheidung zu 5 Ob 198/18f führte der Senat aus, ein Abschlag von 8 % wegen Fehlens eines Lifts im 3. Stock entspreche nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %), sondern sei auch im Einzelfall angemessen; der Fachsenat hat in seiner Jud einen Abschlag wegen des Fehlens eines Kellerabteils bereits als vertretbar erachtet

 
GZ 5 Ob 175/20a, 19.10.2020
 
OGH: Für die Berechnung des Richtwertmietzinses nach § 16 Abs 2 MRG sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen. Die Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens erfordert eine Gesamtschau, weil auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist oder erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Faktoren kann nur ein Kontrollinstrument sein. Die Berechtigung und die Höhe von Abschlägen bzw Zuschlägen zum Richtwertmietzins hängen damit stets von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
§ 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG zählt die Umstände, die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, taxativ auf. Nach Z 2 leg cit gehört dazu (zuschlagsbegründend) die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs 4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind. Daraus folgt aber nur, dass die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind. Schon zu 5 Ob 296/02v billigte der Fachsenat daher einen Abzug für die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Aufzug. Er führte in dieser Entscheidung unter Verweis auf Vorjudikatur aus, dass bei der mietrechtlichen Normwohnung zwar Maß an einer Altbauwohnung genommen wurde, diese jedoch im Wesentlichen der Ausstattungskategorie A entsprechen muss (§ 2 Abs 1 RichtWG) und sich der Richtwert (die Ausgangsbasis für Zuschläge [und Abschläge]) an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung zu orientieren hat (§ 3 Abs 1 RichtWG). Daran hielt der Fachsenat erst jüngst fest: In der Entscheidung zu 5 Ob 198/18f führte der Senat aus, ein Abschlag von 8 % wegen Fehlens eines Lifts im 3. Stock entspreche nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %), sondern sei auch im Einzelfall angemessen. Zu 5 Ob 4/20d sah der Fachsenat mit Verweis auf die Vorjudikatur (5 Ob 296/02v) einen Abzug für die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Lift als nicht korrekturbedürftig an. In beiden Fällen war die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses für Wohnungen in Häusern aus der Gründerzeit zu beurteilen.
 
Die von der Antragsgegnerin zitierte Entscheidung zu 5 Ob 316/98a hat sich mit der Frage der (vorübergehenden) Unbenützbarkeit einer Liftanlage auseinandergesetzt. Aus ihr lässt sich ebenso wenig wie aus den Gesetzesmaterialien der von ihr gezogene Schluss ableiten, Abschläge wegen des Nichtvorhandenseins einer im typischen Althaus üblicherweise fehlenden Anlage seien grundsätzlich ausgeschlossen. Die von den Vorinstanzen vorgenommene Zuerkennung eines Zuschlags für die Stockwerkslage bei gleichzeitiger Berücksichtigung eines Abzugs für das Fehlen einer Aufzugsanlage mindert letztlich bloß die durch die Stockwerkslage bewirkte Veränderung des Wohnwerts und ist bei gebotener Gesamtbetrachtung im Einzelfall nicht zu beanstanden.
 
Nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG ist die über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung der Wohnung ua mit Kellerräumen zu berücksichtigen und ein entsprechender Zuschlag oder Abstrich vom Richtwert vorzunehmen. Der Fachsenat hat in seiner Jud daher einen Abschlag wegen des Fehlens eines Kellerabteils bereits als vertretbar erachtet. Das dagegen vorgetragene Argument der Revisionsrekurswerberin, dass „die im Altbau liegende mietrechtliche Normwohnung über Einlagerungsräume im Keller schon aus bautechnischen Gründen nicht verfügen konnte“, weswegen ihr Fehlen auch keinen Abschlag rechtfertige, findet im Gesetz keine Deckung, weil der Umstand, dass Kellerräumlichkeiten in der Aufzählung jener Gebäudeteile, die dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, in § 3 Abs 4 RichtWG fehlt, nur den Schluss erlaubt, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass eine durchschnittliche Altbauwohnung typischerweise mit einem Kellerabteil ausgestattet ist. Der von den Vorinstanzen vorgenommene Abstrich von 2,5 % entspricht der Empfehlung des Beirats und wird von der Antragsgegnerin der Höhe nach auch nicht bemängelt.