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Die Weitergabe setzt nicht das Zustandekommen eines Rechtsgeschäfts voraus; bei der Zukunftsprognose, ob der Mieter den Mietgegenstand offenbar auch in naher Zeit nicht für sich oder eine eintrittsberechtigte Person dringend benötigt, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Weitergabe des Mietgegenstands abzustellen; die Behauptungen der Revision, die Renovierung der Wohnung sei äußerst langsam und sporadisch erfolgt, und es sei zu keinem Zeitpunkt absehbar gewesen, „wann (und ob) die Eintrittsberechtigte in die klagsgegenständliche Wohnung überhaupt zurückkehren wird“, finden im festgestellten Sachverhalt keine Deckung

 
GZ 8 Ob 68/20p, 23.10.2020
 
OGH: § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG bestimmt, soweit hier von Interesse, dass als ein wichtiger Grund, aus welchem der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, anzusehen ist, wenn „der Mieter den Mietgegenstand [...] ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3) dringend benötigt“. Der Tatbestand setzt damit einerseits die gänzliche Weitergabe, andererseits das Fehlen eines dringenden Bedarfs voraus.
 
Unter „Weitergabe“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG ist jede entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung zu verstehen. Es geht dabei um die – vom Willen der Beteiligten, va des die Wohnung verlassenden Mieters getragene – Überlassung des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsächlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Übernahme durch einen Dritten, die zu keiner Änderung der Parteien des bestehenden Mietvertrags führt, sondern nur uU zur Kündbarkeit. Die Weitergabe setzt nicht das Zustandekommen eines Rechtsgeschäfts voraus.
 
Damit steht die Minderjährigkeit der Erstbeklagten im Jahr 2012 der Annahme einer in diesem Jahr an sie erfolgten Weitergabe der Wohnung nicht entgegen. Da im vorliegenden Fall Übereinkunft zwischen den Beklagten bestand, dass der Zweitbeklagte endgültig ausziehe, die Erstbeklagte hingegen nach Abschluss der Renovierungsarbeiten zurückkehre, ging das Berufungsgericht von einer faktischen Überlassung der Wohnung im Jahr 2012 aus, wobei die Erstbeklagte aber gleichzeitig wegen der geplanten Renovierung aus der Wohnung (vorübergehend) ausgezogen sei; die Richtigkeit dieser – vertretbaren – Beurteilung des Berufungsgerichts wird vom Revisionswerber nicht in Abrede gestellt.
 
Zur Abwehr der Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG reicht es, wie aus dem Gesetzeswortlaut ersichtlich, dass der Mieter den weitergegebenen Mietgegenstand „offenbar in naher Zeit“ für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dringend benötigt. Wegen des Wortes „offenbar“ muss der zukünftige Bedarf konkret sein; es kommt nicht so sehr auf den Zeitraum, sondern auf die gesicherte Zukunftsprognose an. Das Tatbestandsmerkmal „in naher Zeit“ kann auch durch Zeiträume, die ein Jahr erheblich übersteigen, verwirklicht sein. Bei der Zukunftsprognose, ob der Mieter den Mietgegenstand offenbar auch in naher Zeit nicht für sich oder eine eintrittsberechtigte Person dringend benötigt, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Weitergabe des Mietgegenstands abzustellen.
 
Schon angesichts der für vier Personen geringen Größe auch der neuen Wohnung (60 m²) und des Umstands, dass die Erstbeklagte bereits 16 Jahre alt war, lag es bei der Weitergabe der aufgekündigten Wohnung im Jahr 2012 auf der Hand, dass die Erstbeklagte in absehbarer Zeit dringend eine eigene Wohnversorgung benötigt. Dass die Erstbeklagte nicht bereits 2012 allein in der aufgekündigten Wohnung verblieb, war bereits wegen ihrer damaligen Minderjährigkeit und der damit einhergehenden elterlichen Obsorge sowie des Renovierungsbedarfs gerechtfertigt.
 
Ein Widerspruch zwischen dem Berufungsurteil und den vom Kläger zitierten Entscheidungen 1 Ob 594/88 und 6 Ob 122/00k liegt nicht vor. Diese – und der zu ihnen ergangene Rechtssatz RS0070256 – halten lediglich fest, dass dem Mieter das dringende Wohnbedürfnis an der bisherigen Wohnung nicht abgesprochen werden kann, wenn dieser nur durch vertragswidriges Verhalten des Vermieters, der nach § 3 MRG dafür zu sorgen hat, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung des Hauses dienenden Anlagen in jeweils ortsüblichem Standard erhalten werden, und darüber hinaus gem § 1096 ABGB verpflichtet ist, den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten, genötigt ist, eine andere Unterkunft anzuschaffen. Daraus lässt sich nicht die vom Kläger intendierte Aussage ableiten, dass ein dringendes Wohnbedürfnis trotz Abwesenheit wegen Renovierung nur bei vertragswidrigem Verhalten des Vermieters fortbestehe. Zudem hat der OGH in der E 8 Ob 1610/92 festgehalten, dass die Nichtbenützung einer in desolatem Zustand gemieteten Wohnung während langwieriger und mit hohen Kosten verbundener Renovierungsarbeiten insbesondere bei einem jungen Mieter mit geringem Einkommen grundsätzlich nicht als Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG zu werten sei. Die Behauptungen der Revision, die Renovierung der Wohnung sei äußerst langsam und sporadisch erfolgt, und es sei zu keinem Zeitpunkt absehbar gewesen, „wann (und ob) die Eintrittsberechtigte in die klagsgegenständliche Wohnung überhaupt zurückkehren wird“, finden im festgestellten Sachverhalt keine Deckung.