Home

Für den Auflösungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs muss der bereits eingetretene Schaden im Verhältnis zum (Ertrags-)Wert des Bestandgegenstands nicht bedeutend sein

 
GZ 8 Ob 84/20s, 23.10.2020
 
OGH: Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Bestandgegenstand iSd § 1118 erster Fall ABGB liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen durch den Bestandnehmer eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandgegenstands erfolgte oder auch nur droht oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden. Der Bestandnehmer muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist.
 
Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch anzunehmen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
Die Vorinstanzen lasteten dem Beklagten – einem ausgebildeten Landwirt und Gärtner – an, es unterlassen zu haben, die auf der ihm vom Kläger zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachteten Liegenschaft befindlichen und mitverpachteten Obstbäume vor Beweidung durch seine Schweine zu schützen. Auch lasteten sie ihm an, ihm bekannte und auch mögliche und zumutbare Schnitte an den Bäumen, um Beschädigungen durch erhöhte Gewichtslasten und Starkwindereignisse vorzubeugen, nicht vorzunehmen, obgleich er sich vertraglich zur ordnungsgemäßen Pflege der Bäume verpflichtet und der Kläger mit ihm auch vorab die Notwendigkeit der Auszäunung der Bäume besprochen hatte. Dadurch wurden – wie festgestellt – mehr als 10 % des Gesamtbestands (von 96 Bäumen) nachhaltig beschädigt und ein Schaden von insgesamt 3.585 EUR (bei einem jährlichen Pachtzins von 4.000 EUR) verursacht. Darüber hinaus erblickten die Vorinstanzen in dem Umstand, dass der Beklagte das Abrinnen von Gülle von einem – von ihm zweckwidrig auch zur Ablagerung von Flüssigkeiten verwendeten – Festmistplatz auf die mitverpachtete Wiese nicht verhinderte, ein die Vertrauensunwürdigkeit begründendes vertragswidriges Verhalten.
 
Der Beklagte wendet dagegen ein, dass für eine erfolgreiche Klagsführung erforderlich gewesen wäre, die Ertragskraft des beschädigten Teils des Obstbaumbestands sowie der betroffenen Wiese in Relation zur Ertragskraft der gesamten Landwirtschaft zu stellen und dann deren Wesentlichkeit zu beurteilen. Nur wenn der Obstbaumbestand einen wichtigen Teil der Landwirtschaft bilde und ein großer Teil der Bäume massiv geschädigt worden sei bzw die Wiese einen wesentlichen Teil der Ertragskraft der Landwirtschaft darstelle, handle es sich beim Verhalten des Beklagten um einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Pachtgegenstands. Das unbeabsichtigte Ableiten von Gülle habe überdies zu keiner Beeinträchtigung des Trinkwassers geführt.
 
Der vom Beklagten für seine Ansicht ins Treffen geführten E 1 Ob 398/49 lag allerdings ein anderer Sachverhalt als hier zugrunde: Dort wurde dem Pächter zum Vorwurf gemacht, er habe das (im Pachtvertrag vereinbarte) Nachpflanzen von alten ausgedienten Obstbäumen unterlassen und einen Teil des Pachtgegenstands – eine Kälberhalt – verwachsen lassen. Nur in diesem Zusammenhang erachtete der OGH es für maßgeblich, welche Bedeutung der Obstbaumbestand für die klägerische Wirtschaft hatte und wie viele Obstbäume nicht durch Nachpflanzen ersetzt wurden bzw wie bedeutend die Kälberhalt für den Verpächter war. Daraus kann jedoch entgegen der Meinung des Revisionswerbers nicht abgeleitet werden, dass für den Auflösungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs der bereits eingetretene Schaden im Verhältnis zum (Ertrags-)Wert des Bestandgegenstands bedeutend sein müsse.
 
Der Beklagte übersieht, dass nach stRsp drohende Substanzschädigung ebenso reicht wie die Gefahr künftiger Verletzung wichtiger oder sonstige wirtschaftliche Interessen. Es ist also gar nicht notwendig, dass der Schaden schon eingetreten ist. Nur eine gänzlich ungewisse in der Zukunft liegende Möglichkeit kann nicht als wichtiger Auflösungsgrund gewertet werden.
 
Davon kann hier keine Rede sein, weil der Beklagte nach den Feststellungen von Beginn des Pachtverhältnisses im Jahr 2016 an jegliche Schnittmaßnahmen bei den Obstbäumen sowie deren Abernten ebenso unterließ wie deren Auszäunung und die Ableitung des Schweinedungs und damit den gesamten Baumbestand gefährdete. Die Einschätzung des Berufungsgerichts, dass das unkontrollierte Ablaufenlassen von Gülle, mit der auch Kolibakterien freigesetzt werden, auf eine Liegenschaft, auf der sich auch ein Brunnen zur Wasserversorgung befindet, wichtige wirtschaftliche und sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt bzw gefährdet, selbst wenn eine gesundheitsschädliche Verseuchung des Trinkwassers (noch) nicht festgestellt werden konnte, ist gleichfalls nicht zu beanstanden.
 
Der Beklagte hat in erster Instanz nicht vorgebracht, der Kläger habe mit Hinblick auf eine Vereinbarung zwischen den Streitteilen, dass der Beklagte etwaige Schäden an den bestehenden Obstkulturen am Ende des Pachtverhältnisses zu beheben habe, auf die Geltendmachung von Ansprüchen aus der Beschädigung der Bäume während laufender Vertragszeit verzichtet. Mit diesem Einwand verstößt er daher gegen das Neuerungsverbot.