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Der Lauf der Präklusivfrist beginnt nach der eindeutigen Rechtslage in jedem Fall mit dem Abschluss der Vereinbarung; der Vertragsaustritt eines Mitmieters verändert bei fortgesetztem Vertragsverhältnis den Fristenlauf des § 16 Abs 8 MRG nicht

 
GZ 5 Ob 149/20b, 30.09.2020
 
OGH: Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach den Absätzen 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen: Zu diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden.
 
In diesem Verfahren strittig ist nicht die Frage, ab wann die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG zu laufen beginnt, wenn ein Mitmieter früher aus einem befristeten Mietverhältnis ausscheidet. Der Lauf der Präklusivfrist beginnt nach der eindeutigen Rechtslage schließlich in jedem Fall mit dem Abschluss der Vereinbarung. Zu beurteilen ist hier vielmehr die Frage, ob es auch in dieser Konstellation zu einer Verlängerung der Präklusivfrist iSd § 16 Abs 8 Satz 3 MRG kommt.
 
Ein mit mehr als einem Hauptmieter geschlossener Mietvertrag begründet ein einheitliches Mietverhältnis mit allen Mitmietern. Die Rsp lässt deshalb die Feststellung des zulässigen Mietzinses auch nur gegenüber allen Mitmietern zu. Ausgehend von diesen Grundsätzen lässt sich die Frage nach der Konsequenz des früheren Ausscheidens eines Mitmieters schon anhand des insoweit eindeutigen Gesetzestextes ohne jeden Zweifel lösen. Die Präklusivfrist endet bei befristeten Mietverhältnissen frühestens sechs Monate nach Auflösung „des Mietverhältnisses“. Das einvernehmliche Ausscheiden eines von mehreren Mitmietern führt grundsätzlich nicht zur Auflösung des gesamten einheitlichen Mietverhältnisses. Das Erstgericht stellte in diesem Zusammenhang auch ausdrücklich fest, dass die Antragsgegnerin das Mietverhältnis mit dem Erstantragsteller fortsetzte. Das einheitliche Mietverhältnis wurde daher erst mit 30. 4. 2016 beendet und die 6-Monats-Frist in Lauf gesetzt. Der Vertragsaustritt eines Mitmieters verändert bei fortgesetztem Vertragsverhältnis den Fristenlauf des § 16 Abs 8 MRG nicht.
 
Der Fachsenat hat zudem in der E 5 Ob 4/20d zu der mit dem vorzeitigen Ausscheiden eines Mitmieters vergleichbaren Konstellation der Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses nur durch einen Mitmieter Stellung genommen. § 16 Abs 8 MRG gilt demnach dem Schutz jedes Mieters und damit jedes einzelnen Mitmieters. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzt. Auch bei Vermietung an Mitmieter, von denen nur einer – allenfalls auch mit einem anderen Mitmieter – das Mietverhältnis verlängert/fortsetzt, läuft die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG daher solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird. Der hier zu beurteilende Fall des vorzeitigen Austritts eines Mitmieters aus einem laufenden Vertragsverhältnis kann – im Größenschluss – nicht anders beurteilt werden.