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Dass ein kleines Einzelunternehmen nach dem Tod des Unternehmers nicht nahtlos (von der Verlassenschaft) fortgeführt wird, sondern der potentielle Erbe erst die Einantwortung abwarten will, erscheint nicht außergewöhnlich; warum es für die Vermieterin, die weiterhin den Mietzins erhält, unzumutbar sein sollte, das Mietverhältnis zumindest noch einige Zeit aufrechtzuerhalten, wird im Übrigen in der Revision nicht erörtert

 
GZ 1 Ob 182/20a, 20.10.2020
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt voraus, dass die vermieteten Räumlichkeiten nicht in der vereinbarten Form oder zumindest in einer gleichwertigen Weise regelmäßig verwendet werden. Diese erste Voraussetzung liegt nach dem Sachverhalt unstrittig vor, denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung an die Verlassenschaft (25. 10. 2018) wurde im Bestandobjekt keine geschäftliche Tätigkeit ausgeübt. Hat der Vermieter die Nichtverwendung des Bestandobjekts nachgewiesen, kann der Mieter die Kündigung aber durch den Nachweis abwehren, dass eine vertragsgemäße Verwendung in naher Zukunft mit Sicherheit zu erwarten ist; dann hat er ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags und es fehlt für die Berechtigung der Aufkündigung des Vermieters an der weiteren Voraussetzung des Mangels eines solchen (vgl nur 3 Ob 40/00d uva).
 
Die Beurteilung der Frage, ob die Wiederaufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit im Bestandobjekt in naher Zukunft mit Sicherheit erwartet werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
Insoweit es um ein schutzwürdiges Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags geht, sind nicht bloß die Umstände im Zeitpunkt der Aufkündigung – diese erfolgte hier schon etwas mehr als einen Monat nach dem Tod der ursprünglichen Mieterin – maßgebend, es sind vielmehr auch die während des Verfahrens eingetretenen Entwicklungen zu berücksichtigen soferne diese Rückschlüsse darauf zulassen, dass dieses Interesse schon im Zeitpunkt der Aufkündigung gegeben war. Damit ist – entgegen den Ausführungen der Klägerin – im vorliegenden Fall zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass basierend auf dem vertraglich vereinbarten Recht der Mieterin, das Unternehmen „im Wege einer Verpachtung bzw Untervermietung an dritte Personen zu übertragen“ ein (auf ein Jahr befristeter) Untermietvertrag abgeschlossen wurde, eine gleichwertige Geschäftstätigkeit aufgenommen wurde und die Tochter der verstorbenen Mieterin, die derzeit als Erbin die Verlassenschaft vertritt, ihre schon im Kündigungszeitpunkt vorhandene Absicht, das Geschäft ihrer Mutter weiterzuführen, nicht aufgegeben hat. Vielmehr steht fest, dass sie diese Absicht nach wie vor umsetzen möchte.
 
Damit kann die Klägerin einen Korrekturbedarf zur Beurteilung des Berufungsgerichts, die wegen der Verzögerungen im Verlassenschaftsverfahren erfolgte Untervermietung stehe der Annahme eines berücksichtigungswürdigen Interesses der Verlassenschaft bzw der Erbin an der Fortsetzung des Mietvertrags nicht entgegen, wenn die „Verpachtung bzw Untervermietung“ doch vertraglich gestattet gewesen und ein Geschäftsbetrieb – durch wen auch immer – tatsächlich bereits wieder aufgenommen worden ist, nicht aufzeigen.
 
Die gegenteilige Ansicht der Klägerin bedeutete, dass ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags immer nur dann angenommen werden könnte, wenn genau das im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung bestehende Vorhaben (punktgenau) umgesetzt würde. Dies schlösse häufig ein (sinnvolles) Reagieren auf geänderte Umstände aus. Dass ein kleines Einzelunternehmen nach dem Tod des Unternehmers nicht nahtlos (von der Verlassenschaft) fortgeführt wird, sondern der potentielle Erbe erst die Einantwortung abwarten will, erscheint nicht außergewöhnlich. Warum es für die Vermieterin, die weiterhin den Mietzins erhält, unzumutbar sein sollte, das Mietverhältnis zumindest noch einige Zeit aufrechtzuerhalten, wird im Übrigen in der Revision nicht erörtert.