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Damit eine Vergütung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG fällig wird, bedarf es eines „bisherigen Verhandlungsverlaufs“, damit die Abschlussverweigerung bei objektiver Betrachtung überhaupt „überraschend“ kommen kann und eine Wende gegenüber dem bisher eingenommenen Standpunkt des Auftraggebers darstellt: Nur Vertragsverhandlungen, in welchen eine Annäherung der wechselseitigen Standpunkte der Partner des vermittelten Geschäfts versucht wird bzw eine solche Annäherung mit oder ohne Zutun des Maklers erfolgt, sodass einem Vertragsabschluss keine nennenswerten Hindernisse mehr entgegenstehen, stellen einen solchen „Verhandlungsverlauf“ dar; die überraschende Weigerung zur Setzung des erforderlichen Rechtsakts muss daher in einem späteren Verhandlungsstadium erfolgen; während der Verhandlungen muss nicht nur bereits eine Annäherung der Parteien des Hauptgeschäfts zustande gekommen sein, sondern auch eine so weitgehende Angleichung der divergierenden Interessen, dass einem Vertragsabschluss keine nennenswerten Hindernisse mehr entgegenstanden; je länger die Vertragsverhandlungen dauern und je konkreter die Annäherung der potenziellen Vertragsparteien ist, umso mehr wird die grundsätzlich bestehende Abschlussfreiheit des Auftraggebers im Interesse des Maklers eingeschränkt; für den Verlust der Abschlussfreiheit gegenüber dem Makler ist es daher notwendig, dass bereits länger andauernde Vertragsverhandlungen geführt wurden

 
GZ 6 Ob 109/20b, 15.09.2020
 
OGH: Nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG ist eine Vereinbarung zulässig, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision zu leisten hat, wenn das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustandekommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt.
 
Diese Bestimmung setzt voraus, dass das zu vermittelnde Geschäft letztlich nicht zustande kam, und soll dem Makler eine leicht geltend zu machende Entschädigung für vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers oder einen Ersatz für seine Aufwendungen und Mühewaltung ermöglichen: Der Auftraggeber muss entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf wider Treu und Glauben einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt unterlassen haben; beachtenswert ist – neben allen nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen – ein Grund auch dann, wenn er in der (Unternehmens- oder) Privatsphäre des Auftraggebers liegt und von subjektiven Erwägungen getragen ist. Als beachtenswerte Gründe dafür, den vermittelten Vertrag nicht abzuschließen, kommen etwa eine vorerst nicht geplante Änderung des Wohnorts infolge Berufswechsels, Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse (Kündigung), Scheidung des Antragstellers, Tod eines Angehörigen oder gesundheitliche Probleme etc in Betracht. Das nunmehrige Verhalten des Auftraggebers muss – um beachtenswert zu sein – bei objektiver Betrachtung deshalb nachvollziehbar sein, weil aufgrund von objektiv eingetretenen Veränderungen in der Sphäre des Auftraggebers der Hauptvertragsabschluss abgelehnt wird. Der Grund muss aber nicht „wichtig“ iSd Kriterien für die Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses sein; der Abschluss muss auch nicht „unzumutbar“ sein, sondern reicht es vielmehr, wenn der Grund für den Nichtabschluss bei objektiver Betrachtung verständlich ist. Das Vorliegen beachtenswerter Gründe hat grundsätzlich der Auftraggeber des Maklers zu beweisen.
 
Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG hat die Funktion einer Vertragsstrafe; der Makler braucht insoweit keinen konkreten Schaden oder Aufwand nachzuweisen, um einen entsprechenden Vergütungsanspruch begründen zu können. Die grundsätzliche Freiheit des Auftraggebers, den Abschluss eines Geschäftes mit dem vom Makler vermittelten Dritten zu verweigern, ist im Falle einer Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG somit zwar eingeschränkt bzw mit Sanktionen verbunden; um die Freiheit des Auftraggebers nicht zu sehr einzuschränken, dürfen aber an die Gründe für die Verweigerung des Rechtsakts, regelmäßig des Abschlusses des im Maklervertrag genannten Geschäfts, keine besonderen Anforderungen gestellt werden.
 
Damit eine Vergütung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG fällig wird, bedarf es zudem eines „bisherigen Verhandlungsverlaufs“, damit die Abschlussverweigerung bei objektiver Betrachtung überhaupt „überraschend“ kommen kann und eine Wende gegenüber dem bisher eingenommenen Standpunkt des Auftraggebers darstellt: Nur Vertragsverhandlungen, in welchen eine Annäherung der wechselseitigen Standpunkte der Partner des vermittelten Geschäfts versucht wird bzw eine solche Annäherung mit oder ohne Zutun des Maklers erfolgt, sodass einem Vertragsabschluss keine nennenswerten Hindernisse mehr entgegenstehen, stellen einen solchen „Verhandlungsverlauf“ dar; die überraschende Weigerung zur Setzung des erforderlichen Rechtsakts muss daher in einem späteren Verhandlungsstadium erfolgen. Während der Verhandlungen muss nicht nur bereits eine Annäherung der Parteien des Hauptgeschäfts zustande gekommen sein, sondern auch eine so weitgehende Angleichung der divergierenden Interessen, dass einem Vertragsabschluss keine nennenswerten Hindernisse mehr entgegenstanden. Je länger die Vertragsverhandlungen dauern und je konkreter die Annäherung der potenziellen Vertragsparteien ist, umso mehr wird die grundsätzlich bestehende Abschlussfreiheit des Auftraggebers im Interesse des Maklers eingeschränkt; für den Verlust der Abschlussfreiheit gegenüber dem Makler ist es daher notwendig, dass bereits länger andauernde Vertragsverhandlungen geführt wurden.
 
Die Frage, ob ein wichtiger und nicht vom Auftraggeber zu vertretender Grund dafür vorlag, das Rechtsgeschäft nicht auszuführen, bzw ob er gegen Treu und Glauben verstieß, kann nur auf den Einzelfall bezogen beantwortet werden.
 
Nach den Feststellungen wurde der Beklagten zunächst nur bekanntgegeben, dass ein neuer Mietvertrag „fällig“ werde. Ihr wurde außerdem zunächst nur die Höhe des vom bisherigen Mieter bezahlten Mietzinses genannt; den von ihr zu zahlenden Mietzins sowie die Dauer der Befristung erfuhr die Beklagte erst einige Zeit nach Unterfertigung der Ablösevereinbarung. In der Folge stellte die Beklagte zusammengefasst noch Erkundigungen und wirtschaftliche Kalkulationen an und kam zu dem Ergebnis, dass – bei Gesamtbetrachtung der Ablöse, des Mietzinses und des Standorts – die Konditionen für sie doch nicht wirtschaftlich seien.
 
Wenn das Berufungsgericht bei dieser Sachlage zu der Einschätzung gelangte, dass es der Beklagten möglich sein müsse, sich bei Vorliegen einer vollständigen Entscheidungsgrundlage aufgrund einer erst dann möglichen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung gegen den Mietvertrag zu entscheiden, dann ist dies jedenfalls vertretbar. Zwar trifft es zu, dass die Beklagte über die Mietzinshöhe „positiv überrascht“ war, sodass die Frage nach der Kausalität der erst spät bekannt gegebenen Zinshöhe und Befristung gestellt werden könnte; es ist auch durchaus richtig, dass die Beklagte den Kundenstrom und die Lage des Lokals schon früher hätte überprüfen können. Allerdings hat das Berufungsgericht vertretbar darauf hingewiesen, dass die Gespräche über den Mietvertrag nie ein solches Stadium erreicht hatten, dass ein Vertragsabschluss kurz bevorgestanden wäre und damit eine Abschlussverweigerung überraschend hätte kommen können. Der tatsächlich zu zahlende Mietzins war der Beklagten nicht bekannt gegeben worden, wobei sich jedoch aus der von der Klägerin selbst vorgelegten Korrespondenz schlüssig ergibt, dass die Beklagte stets den Mietzins und die Ablöse im Zusammenhang betrachtete und eine Entscheidung darüber somit nur im Gesamten möglich war. Bei dieser Sachlage konnte die Klägerin redlicherweise nicht annehmen, dass die Beklagte sich mit Unterfertigung der Ablösevereinbarung noch vor erstmaliger Bekanntgabe des Mietzinses schon so weit binden wollte, dass eine spätere Verweigerung des Abschlusses des Mietvertrags gegen Treu und Glauben verstoßen würde.