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Der Erstbeklagte verlangte von der Mitarbeiterin der Klägerin anlässlich seines Widerrufs des Auftrags, dass sie das am Zaun der Liegenschaft angebrachte Verkaufsschild abmontieren und ihm die zur Verfügung gestellten Schlüssel zurückgeben solle, womit der Erstbeklagte im Ergebnis den Verkauf der gesamten Liegenschaft und nicht nur den seines eigenen Miteigentumsanteils vereitelte; da die vorzeitige Auflösung ohne wichtigen Grund eine Vertragsverletzung darstellt und damit rechtswidrig ist, überzeugen die Ausführungen des Erstgerichts, wonach der Erstbeklagte dann auch für die gesamte entgangene Provision einzustehen hat; in diesem Sinne ist auch das Argument der Revision überzeugend, wonach sich das gewünschte Geschäft – nämlich der Verkauf der Gesamtliegenschaft – nicht mehr bewerkstelligen lässt, wenn auch nur einer der Miteigentümer seine Meinung ändert und von seinem Verkaufswunsch absieht; dass die Zweitbeklagte weiterhin an einem Verkauf interessiert gewesen sei, mag zwar zutreffen; die Erfüllung des ursprünglich erteilten Auftrags, nämlich der Verkauf der Gesamtliegenschaft, war jedoch aufgrund der Meinungsänderung des Erstbeklagten nicht mehr möglich

 
GZ 6 Ob 157/20m, 16.09.2020
 
OGH: Die Klägerin stützt ihren (vollen) Provisionsanspruch ausschließlich auf § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG. Nach dieser Bestimmung kann eine Leistung nach Abs 1 (Leistung eines Betrags als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision) bei einem Alleinvermittlungsauftrag für den Fall vereinbart werden – und dies haben die Streitteile hier auch getan –, dass der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird, wovon die Vorinstanzen übereinstimmend ausgegangen sind und was vom Erstbeklagten im Revisionsverfahren auch nicht (mehr) bekämpft wird. Die Argumentation der Revision der Klägerin lässt sich dahin zusammenfassen, dass im vorliegenden Fall ein von beiden Miteigentümern, den Beklagten, gemeinsam erteilter Alleinvermittlungsauftrag zur Verwertung der Gesamtliegenschaft vorgelegen habe und dass der Erstbeklagte durch sein Verhalten die Ausführung des gesamten Vermittlungsauftrags vereitelt habe, weshalb er auch für die gesamte entgangene Provision hafte.
 
Zu § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG hat der OGH bereits klargestellt, dass dann, wenn der Auftraggeber mitteilt, keine weitere Vermittlungstätigkeit mehr zu wollen, dies als vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags ohne wichtigen Grund aufzufassen ist; eine solche Erklärung stellt eine Vertragsverletzung durch den Auftraggeber dar, für welche ein Provisionsanspruch des Maklers vereinbart werden kann und hier auch wurde.
 
Nach der E 1 Ob 558/92 haften bei einem Vermittlungsauftrag, der von einem Miteigentümer nicht nur im eigenen Namen, sondern auch als Stellvertreter der anderen Miteigentümer erteilt wird, sämtliche Miteigentümer für die gesamte Vermittlungsprovision solidarisch, und es schuldet nicht jeder nur einen seiner Miteigentumsquote entsprechenden Anteil. Im vorliegenden Fall unterfertigten beide Beklagte (jeweils Hälftemiteigentümer) zeitlich versetzt den Alleinvermittlungsauftrag betreffend das Vermittlungsobjekt „EFH“ mit einem Kaufpreis von 320.000 EUR.
 
Auch bei Teilbarkeit der geschuldeten (geforderten) Leistung kommt es entscheidend auf den Willen der Parteien an, wobei das Schuldverhältnis selbst nur in den seltensten Fällen teilbar sein wird; in Wahrheit lägen in einem solchen Fall dann überhaupt zwei selbständige Schuldverhältnisse vor. Für den vorliegenden Fall ist deshalb entscheidend, ob zwei Vermittlungsaufträge jeweils über den Hälfteanteil erteilt wurden oder ob ein einheitlicher Vermittlungsauftrag über die Gesamtliegenschaft vorliegt. Dafür, dass – wie von der Klägerin behauptet und vom Erstgericht angenommen – im vorliegenden Fall Gegenstand der Vermittlung die Liegenschaft als Ganzes sein sollte und nicht die jeweiligen Miteigentumsanteile, spricht nach Auffassung des erkennenden Senats neben dem Umstand, dass der Auftrag über das „EFH“ in einer einzigen Urkunde erteilt wurde, auch die Anführung eines (Gesamt-)Kaufpreises, wird doch die Gesamtliegenschaft bei einer einheitlichen Verwertung in aller Regel einen höheren Wert haben als die Summe von zwei Hälfteanteilen (es ist gerichtsnotorisch, dass einzelne Miteigentumsanteile generell nur schwer veräußerbar sind).
 
Der Erstbeklagte verlangte von der Mitarbeiterin der Klägerin anlässlich seines Widerrufs des Auftrags, dass sie das am Zaun der Liegenschaft angebrachte Verkaufsschild abmontieren und ihm die zur Verfügung gestellten Schlüssel zurückgeben solle, womit der Erstbeklagte im Ergebnis den Verkauf der gesamten Liegenschaft und nicht nur den seines eigenen Miteigentumsanteils vereitelte. Da – wie bereits ausgeführt – die vorzeitige Auflösung ohne wichtigen Grund eine Vertragsverletzung darstellt und damit rechtswidrig ist, überzeugen die Ausführungen des Erstgerichts, wonach der Erstbeklagte dann auch für die gesamte entgangene Provision einzustehen hat. In diesem Sinne ist auch das Argument der Revision überzeugend, wonach sich das gewünschte Geschäft – nämlich der Verkauf der Gesamtliegenschaft – nicht mehr bewerkstelligen lässt, wenn auch nur einer der Miteigentümer seine Meinung ändert und von seinem Verkaufswunsch absieht. Dass die Zweitbeklagte weiterhin an einem Verkauf interessiert gewesen sei, mag zwar zutreffen; die Erfüllung des ursprünglich erteilten Auftrags, nämlich der Verkauf der Gesamtliegenschaft, war jedoch aufgrund der Meinungsänderung des Erstbeklagten nicht mehr möglich.
 
Damit war aber die Entscheidung des Berufungsgerichts dahin abzuändern, dass der Klägerin (auch) gegenüber dem Erstbeklagten der gesamte Provisionsanspruch, dessen Höhe nicht strittig ist, zusteht. Allerdings konnte der Revision der Klägerin, die eine Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dahin, dass dem (gemeint: eingeschränkten) Klagebegehren vollinhaltlich stattgeben werde, nicht zur Gänze gefolgt werden, ging sie selbst doch bereits im Verfahren erster Instanz zutreffend davon aus, dass die beiden Beklagten solidarisch haften; die Klägerin hat – insoweit folgerichtig – im Revisionsverfahren auch den Ausspruch einer solidarischen Haftung durch das Berufungsgericht nicht bekämpft. Damit war aber spruchmäßig klarzustellen, dass die Beklagten hinsichtlich 9.150 EUR samt 4 % Zinsen seit 9. 1. 2017 und hinsichtlich der Kosten der Mahnklage solidarisch haften.