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Dass aufgrund der zeitweiligen Unzugänglichkeit des von der Toilettenanlage des Einkaufszentrums ins Freie führenden Fluchtwegs „saftige Strafen“ gegen die Vermieterin verhängt werden hätten können, zeigt eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung schon deshalb nicht auf, weil nicht behauptet wurde, dass die Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens konkret gedroht hätte; dass auch – da der Bestandgeber gegenüber der Bau- und Feuerpolizei für die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften und Auflagen verantwortlich ist – durch bauordnungs- oder feuerpolizeiwidrige Einrichtungen oder Unterlassungen eine erhebliche Verletzung der Interessen des Vermieters eintreten kann, ist zwar zutreffend, bedeutet aber nicht, dass dies stets zwingend der Fall wäre, hängt doch die Beurteilung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab

 
GZ 1 Ob 151/20t, 23.09.2020
 
OGH: Die Aufkündigung wurde von der Klägerin darauf gestützt, dass der Beklagte mit seinem Verhalten einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG gemacht habe. Dies setzt eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder eine durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen erfolgte oder drohende erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands oder die Gefährdung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter durch das nachteilige Verhalten des (gekündigten) Mieters voraus.
 
Eine Substanzbeeinträchtigung wurde von der Klägerin nicht behauptet. Ohne eine solche kann die Verletzung vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten aber nur dann unter § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG subsumiert werden, wenn die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt werden. Eine konkrete Beeinträchtigung ihrer wirtschaftlichen Interessen legt die Revisionswerberin gar nicht dar. Dass aufgrund der zeitweiligen Unzugänglichkeit des von der Toilettenanlage des Einkaufszentrums ins Freie führenden Fluchtwegs „saftige Strafen“ gegen sie verhängt werden hätten können, zeigt eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung schon deshalb nicht auf, weil nicht behauptet wurde, dass die Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens konkret gedroht hätte. Eine nicht näher konkretisierte „Existenzgefährdung“ der Klägerin ist nicht erkennbar.
 
Dass auch – da der Bestandgeber gegenüber der Bau- und Feuerpolizei für die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften und Auflagen verantwortlich ist – durch bauordnungs- oder feuerpolizeiwidrige Einrichtungen oder Unterlassungen eine erhebliche Verletzung der Interessen des Vermieters eintreten kann, ist zwar zutreffend, bedeutet aber nicht, dass dies stets zwingend der Fall wäre, hängt doch die Beurteilung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Dass das Berufungsgericht – das auch darauf hinwies, dass nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter zur Aufkündigung berechtigt, wenn diesem Verhalten auch mit Unterlassungsklage begegnet werden könnte – diesen Kündigungsgrund als nicht verwirklicht ansah, bewegt sich va im Hinblick darauf, dass der Beklagte das ihm in der Aufkündigung vorgeworfene Verhalten bereits zuvor eingestellt hatte, im Rahmen des bestehenden Beurteilungsspielraums.