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Für die anteilige Kostentragungspflicht ist eine objektive Möglichkeit den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen erforderlich; allein der Umstand, dass es im Zuge der Reinigung des Stiegenhauses allenfalls auch zu einer Liftnutzung kommt, kann eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht rechtfertigen

 
GZ 5 Ob 14/20z, 21.07.2020
 
OGH: In der im ersten Rechtsgang ergangenen Entscheidung zu 5 Ob 168/18v wurde abschließend geklärt, dass die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vereinbarung über einen abweichenden Aufteilungsschlüssel gem (nunmehr) § 32 Abs 2 WEG 2002 auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten des Personenaufzugs erfasst.
 
Eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels erfordert nach § 32 Abs 5 WEG eine nachfolgende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten. Das setzt eine Änderung der Sachverhaltsgrundlage im Vergleich zu jener bei Abschluss der Vereinbarung voraus. Eine solche wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeit im Vergleich zu jener bei Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags liegt vor, weil das Wohnungseigentumsobjekt der Neuntantragsgegnerin top V aufgrund von Baumaßnahmen nicht mehr vom Mezzanin aus, sondern nur noch über das Erdgeschoss erreichbar ist. In einem solchen Fall ist ein für alle Mit- und Wohnungseigentümer geltender Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen zu finden.
 
§ 32 Abs 5 WEG ermöglicht einem Wohnungseigentümer, bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten eine rechtsgestaltende Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung zu erlangen. Die Abänderung des Aufteilungsschlüssels für die Kosten eines Aufzugs setzt voraus, dass die objektive Nutzungsmöglichkeit für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass die in § 32 Abs 1 WEG vorgesehene gesetzliche Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile dann zu unbilligen Ergebnissen führt, wenn ein oder mehrere Wohnungseigentümer an den die Aufwendungen betreffenden Anlagen nicht oder nur in erheblich untergeordnetem Ausmaß teilhaben.
 
Für die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kommt es allein auf die objektive Nutzungsmöglichkeit an. Ausgehend von diesen Grundsätzen ist zu prüfen, ob eine gänzliche Befreiung von den Liftkosten, wie sie die Erstantragstellerin anstrebt, in Betracht kommt.
 
Wohnungseigentümer von im Erdgeschoss liegenden Objekten werden nach der Jud idR um 4/5 von der Tragung der Liftkosten befreit, wenn sie den Aufzug im Wesentlichen nur zum Erreichen von Gemeinschaftsräumlichkeiten nutzen können. In dem zu 5 Ob 2423/96a entschiedenen Fall wurde eine Befreiung der Liftkosten um 4/5 angenommen, weil die betroffenen Wohnungseigentümer mit dem Lift – wenn auch mit bescheidenem Vorteil – zum Wasch- und Trockenraum und zu verschiedenen technischen Anlagen sowie zurück gelangen konnten. Ausdrücklich wurde dazu festgehalten, dass damit – abgesehen von der Liftnutzung durch Hausbesorger oder Reinigungsunternehmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer erfolgt – eine objektive Liftnutzungsmöglichkeit für die Eigentümer der Wohnungseigentumsobjekte nicht völlig ausgeschlossen ist. Auch aus den Entscheidungen 5 Ob 255/04t und 5 Ob 48/12p geht der Grundsatz hervor, dass eine Reduzierung der anteilig mitzutragenden Liftkosten bei Wohnungseigentümern von Erdgeschosswohnungen um 4/5 grundsätzlich angezeigt ist, wenn sie den Aufzug im Wesentlichen nur zum Erreichen von Gemeinschaftsräumlichkeiten im Keller nutzen können. Zu 5 Ob 301/02d wurde der Umstand, dass ihnen der Lift auch dafür zur Verfügung steht, Mitbewohner in anderen Geschossen zu besuchen und Wohnanlagen von einer entsprechenden Größe erfahrungsgemäß nicht ohne professionelle Hausreinigung auskommen, als zusätzliches Argument verwendet, Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen nicht gänzlich von der Tragung der Liftkosten auszunehmen. Auch in dieser Entscheidung war es den Eigentümern aber objektiv möglich, den Lift zum Erreichen von Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen, Trocken-, Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume im Keller zu nutzen.
 
Gemeinsam ist diesen – in der Literatur mitunter als restriktiv bezeichneten – Entscheidungen, dass eine auf 1/5 verminderte Kostentragungspflicht der Eigentümer von Wohnungen im Erdgeschoss immer dann angenommen wurde, wenn für sie neben der allgemeinen und jedermann offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchszwecken zu verwenden, oder der im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer erfolgenden Hausreinigung und der damit möglichen Nutzung des Lifts durch den Hausbetreuer, eine, wenn auch in einem bescheidenen Umfang, so doch irgendwie gegebene objektive Möglichkeit bestand, den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen. Keinesfalls kann diesen Entscheidungen der Grundsatz entnommen werden, eine gänzliche Befreiung der Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen scheide generell und losgelöst von der Frage aus, ob für diese überhaupt eine objektive Nutzungsmöglichkeit des Lifts gegeben ist.
 
Nach den Feststellungen bestehen für die im Spruch genannten Mit- und Wohnungseigentümer neben der grundsätzlich jedem Besucher offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchen von Nutzern höher gelegener Stockwerke zu verwenden, objektiv keine sinnvollen Nutzungsmöglichkeiten. Ihre Eigentumsobjekte liegen im Erdgeschoss oder sind nur über dieses zu erreichen, sofern eine Zugangsmöglichkeit nicht ohnedies nur von der Straße her besteht. Der Lift führt nicht in den Keller, sodass er auch nicht zum Aufsuchen der dort gelegenen, ihren Objekten zugeordneten Räumen genutzt werden kann. Auch sonst gibt es keine Gemeinschaftsräumlichkeiten, die mit dem Lift erreicht werden könnten. Fehlt aber jede objektive Nutzungsmöglichkeit, kann nach Ansicht des Fachsenats allein der Umstand, dass die Reinigung des Stiegenhauses im Interesse aller Miteigentümer erfolgt und es im Zug dieser Arbeiten allenfalls auch zu einer Liftnutzung kommt, eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht rechtfertigen, auch nicht in dem von den Vorinstanzen angenommenen Umfang von 1/5, weil der damit für sie gegebene Vorteil im Vergleich zu der mit dem Erreichen der darüber liegenden Stockwerke verbundenen Inanspruchnahme des Lifts durch Eigentümer von dort gelegenen Wohnungen, die von einer allfälligen Liftnutzung durch einen Hausbetreuer oder Reinigungsdienst mindestens ebenso profitieren, nicht ins Gewicht fällt.
 
Zusammenfassend folgt, dass es die Umstände im vorliegenden Fall rechtfertigen, die Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen zur Gänze von den Kosten des Lifts auszunehmen. Da es sich beim Verfahren auf Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels um eine Regelungsstreitigkeit handelt, bei der das Gericht nicht an den Antrag gebunden ist, kann aus Anlass des Revisionsrekurses der Erstantragstellerin auch eine Neufestsetzung hinsichtlich aller Eigentümer von Objekten im Erdgeschoss erfolgen. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind daher entsprechend abzuändern.