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Eine Verlängerungsoption steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags nicht entgegen, sofern das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer Bedingung abhängig gemacht wird

 
GZ 6 Ob 124/20h, 15.09.2020
 
OGH: Die Beantwortung der Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Bestandvertrags ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln. Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt. Konnte sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen bzw musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt. Als unschädlich werden die Einräumung einer Verlängerungsoption für den Mieter und auch die Einräumung eines Vormietrechts qualifiziert.
 
Der Zweck der für Zeitmietverträge iSd MRG vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Der Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags muss von vornherein objektiv feststellbar und darf nicht vollkommen ungewiss sein. Die zeitliche Dauer der Befristung, also der Endtermin, kann auch durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands bestimmt sein, dessen Eintritt zum Zeitpunkt der Vereinbarung feststeht. Der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen. Eine Verlängerungsoption steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags nicht entgegen, sofern das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer Bedingung abhängig gemacht wird. Ob die konkrete Vertragsgestaltung diesen Grundsätzen entspricht, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln und damit regelmäßig nur dann eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde.