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Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand der Wohnumgebung, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies; trifft beides zu, ist die Lage nicht besser als durchschnittlich einzustufen

 
GZ 5 Ob 137/20p, 12.08.2020
 
OGH: Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist ausschließlich die von der Antragsgegnerin bezweifelte rekursgerichtliche Auslegung von § 2 Abs 3 RichtWG. Die Revisionsrekurswerberin versteht diese Bestimmung offenkundig dahin, dass sowohl das Überwiegen der in den Jahren von 1870 bis 1917 errichteten Gebäuden als auch das Überwiegen von Wohnungen der Kategorie D anhand des zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aktuellen Gebäudebestands der Wohnumgebung zu messen sei. Lediglich 35 Gebäude des Prüfgebiets erfüllten die geforderten Voraussetzungen der Errichtung in den Jahren 1870 bis 1917 und des Überwiegens von Wohnungen der Kategorie D.
 
Schon die wörtliche (grammatikalische) Auslegung dieser Regelung ergibt ein klares Ergebnis in dem von den Vorinstanzen vertretenen Sinn. Danach bezieht sich das Kriterium des Überwiegens von „Wohnungen der Ausstattungskategorie D“ auf den Gebäudebestand, der in den Jahren von 1870 bis 1917 errichtet wurde (Gründerzeit), sodass der Gesetzestext sowohl eine historische als gegenwärtige Komponente vorgibt. In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob der Gebäudebestand der Wohnumgebung mehrheitlich (überwiegend) aus Häusern besteht, die in den Jahren von 1870 bis 1917 errichtet wurden. Dabei ist der aus dieser Zeit stammende Gebäudebestand zum Gesamtgebäudebestand bei Abschluss des Mietvertrags in Beziehung zu setzen. Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand der Wohnumgebung, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Trifft – wie im vorliegenden Fall – beides zu, ist die Lage nicht besser als durchschnittlich einzustufen.
 
Auch die bei verbliebenen – hier nicht gegebenen – Zweifeln zu erforschende Absicht des Gesetzgebers stützt dieses Ergebnis. Danach sollte mit der Regelung des § 2 Abs 3 RichtWG klargestellt werden, dass Gebiete mit einer typisch gründerzeitlichen, dichten Bebauung mit Gebäuden, die im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend, also zu mehr als 50 vH, kleine und mangelhaft ausgestattete Wohnungen (sog Substandardwohnungen) aufgewiesen haben, nicht besser als durchschnittlich eingestuft werden und daher keinen Lagezuschlag erhalten können. Die Erläuterungen halten weiters fest, dass Gebiete, die zwar einen in der Zeit von 1870 bis 1917 errichteten Gebäudebestand haben, der aber seinerzeit überwiegend große und besser ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat, nicht erfasst sein sollen und machen damit ebenfalls deutlich, dass der historische Gesetzgeber bei der Frage, welcher Ausstattungszustand innerhalb der Gruppe des gründerzeitlichen Gebäudebestands überwiegt, auf den Zeitpunkt von dessen Errichtung abstellte. Auch der VfGH legt der Bestimmung des § 2 Abs 3 RichtWG in dem von der Revisionswerberin zitierten Erkenntnis (12. 10. 2016 G 673/2015 ua, V 25/2016 ua) entgegen ihrer Auffassung kein anderes Verständnis zugrunde.
 
Das von der Revisionsrekurswerberin gewünschte Auslegungsergebnis findet auch in der Lit keinen Rückhalt. So führt Richter aus, dass für das Vorliegen eines Gründerzeitviertels zwei Kriterien erfüllt sein müssen, und zwar ein überwiegender Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, der als zweites Kriterium im Zeitpunkt seiner Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufgewiesen haben muss. Nach Schinnagl liegt ein Gründerzeitviertel bei einer überwiegenden Bebauung mit Gebäuden vor, die im Zeitpunkt der Errichtung zwischen 1870 und 1917 einen Anteil von mehr als 50 % kleinen und mangelhaft ausgestatteten Wohnungen aufgewiesen haben. Auch Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer stufen eine Lage mit einem in der Zeit von 1870 bis 1917 errichteten Gebäudebestand, der im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine Substandardwohnungen aufgewiesen hat („Gründerzeitviertel“), als durchschnittlich ein.
 
Da die Wohnumgebung nach der zutreffenden Auffassung der Vorinstanzen nicht besser als durchschnittlich einzustufen ist, war die von der Antragsgegnerin vermisste Auseinandersetzung mit den außerhalb eines sog Gründerzeitviertels nach der allgemeinen Verkehrsauffassung lagebestimmenden Kriterien entbehrlich.