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OGH: Gesetzliches Vorzugspfandrecht – Anmerkung der Klage nach § 27 Abs 2 WEG
Von („genuinen“) Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft, die aus der Verwaltung herrühren und deshalb vom Vorzugspfandrecht erfasst sind, sind die, nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 der Eigentümergemeinschaft abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche zu unterscheiden, die einzelnen Wohnungseigentümern gegen dritte Vertragspartner zustehen; für diese gilt das Vorzugspfandrecht nicht
Gesetze: § 27 WEG, § 28 WEG, § 18 WEG, § 16 WEG
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchverfahren, Eigentümergemeinschaft, gesetzliches Vorzugspfandrecht, Anmerkung der Klage, Erhaltungspflicht, mangelhafte Um- und Ausbaumaßnahmen
GZ 5 Ob 82/20z, 21.07.2020
OGH: Das Verfahren über die Bewilligung der in § 27 Abs 2 WEG 2002 vorgesehenen Anmerkung einer Klage ist ein Grundbuchverfahren, auch wenn der Antrag auf Bewilligung – wie hier – im Zug eines Rechtsstreits beim Prozessgericht gestellt wird.
Das grundsätzlich einseitige Grundbuchverfahren kennt keine Rechtsmittelgegenschriften. Die als Revisionsrekursbeantwortung zu wertende Stellungnahme der klagenden Partei zum Rechtsmittel des Gegners ist nach § 126 Abs 2 letzter Satz GBG als unzulässig zurückzuweisen.
Nach § 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002 besteht an jedem Miteigentumsanteil ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils.
Dieses Vorzugspfandrecht beschränkt sich nicht auf (primär gemeinte) Forderungen der Eigentümergemeinschaft auf Beitragszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Es umfasst auch die aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis resultierenden Forderungen wie (insbesondere) Bereicherungs- oder Verwendungsansprüche, wenn diese aus der Verwaltung der Liegenschaft herrühren. Die Erhaltungspflicht betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt zählt nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu den Angelegenheiten der (ordentlichen) Verwaltung. Das Vorzugspfandrecht gilt nach der überwiegenden Lehre auch für bereicherungsrechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft für von ihr im Rahmen der Erhaltungspflicht getragene Schäden, die ein Wohnungseigentümer im Rahmen einer Verfügungshandlung über sein Wohnungseigentumsobjekt (iSd § 16 Abs 2 WEG 2002) verursacht.
Von („genuinen“) Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft, die aus der Verwaltung herrühren und deshalb vom Vorzugspfandrecht erfasst sind, sind die, nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 der Eigentümergemeinschaft abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche zu unterscheiden, die einzelnen Wohnungseigentümern gegen dritte Vertragspartner zustehen. Für diese gilt das Vorzugspfandrecht nicht.
Nach dem Klagevorbringen waren die von der beklagten Wohnungseigentümerin vorgenommenen Um- und Ausbaumaßnahmen (Dachgeschoss) mangelhaft, weshalb die Eigentümergemeinschaft die Schäden im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht nach § 28 WEG 2002 beheben musste. Der Aufwand sei aus der Rücklage gedeckt worden. Der Eigentümergemeinschaft stehe daher ein bereicherungsrechtlicher Anspruch nach § 1042 ABGB zu.
Die Rechtsansicht des Rekursgerichts, dieser Anspruch rühre aus der Verwaltung der Liegenschaft und sei vom Vorzugspfandrecht des § 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002 erfasst, hält sich im Rahmen der höchstgerichtlichen Rsp und der überwiegenden Lehre. Die Entscheidung 5 Ob 141/07p zwingt zu keinem gegenteiligen Ergebnis: Der OGH ging dort nach dem Klagevorbringen davon aus, dass ein Wohnungseigentümer anlässlich von Umbauarbeiten seine vertraglich (angeblich) gegenüber der Eigentümergemeinschaft übernommenen Verpflichtungen verletzt hatte und die Eigentümergemeinschaft – anders als hier – gar keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche geltend machte.
