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Die TBO richten sich (wie die OIB-Richtlinie) als rein baurechtliche Vorschriften nur an den Bauwerber

 
GZ 5 Ob 76/20t, 03.06.2020

OGH: Die Auffassung der Vorinstanzen, die rechtswirksame Widmung gebe den Ausschlag dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und entsprechend vom jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden darf, entspricht ebenso stRsp wie der Umstand, dass für die Frage der Widmung nur auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer abzustellen ist, während baurechtliche oder raumordnungsrechtliche „Widmungen“ die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht definieren. Die – ausnahmslos rechtsgrundabhängige und keinen zivilrechtlichen Ersatztitel schaffende – Nutzwertfestsetzung hat nicht auf die abstrakte Tauglichkeit von Objekten, sondern auf die konkrete Widmung als Wohnungseigentumsobjekt, Zubehörwohnungseigentum oder allgemeinen Teilen abzustellen. Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hängt von den konkreten Umständen des zu beurteilenden Falls ab.
 
Notwendig oder (zwingend) allgemeine Teile, an denen nie Wohnungseigentum begründet werden kann, sind nach stRsp des Fachsenats solche, die kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder als Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benutzung angewiesen ist. Nach diesen Grundsätzen sind etwa Zu- oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft dann „notwendig“ allgemeine Teile, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind. Selbst für derartige Zu- oder Durchgänge judiziert der erkennende Senat, dass dies dann nicht gilt, wenn die dadurch erschlossenen allgemeinen Teile der Liegenschaft in Sondernutzung eines Wohnungseigentümers stehen. Zu 5 Ob 202/11h sprach der Senat (zum Argument des Verstoßes einer privatrechtlichen Vereinbarung gegen die TBO) aus, die dort unter bestimmten Voraussetzungen angeordnete Schaffung eines Kinderspielplatzes sei bloß eine im Baubewilligungsverfahren wahrzunehmende Verpflichtung des Bauwerbers und enthalte kein Verbot rechtsgeschäftlicher Verfügung über solche Freiflächen.
 
Diesen durch höchstgerichtliche Rsp bereits vorgegebenen Rahmen haben die Vorinstanzen nicht verlassen, eine auch im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung liegt nicht vor. Nach den Feststellungen haben sich sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer darauf geeinigt, den südlich des Hauses gelegenen Garten im Ausmaß von 10 x 6,3 m als Zubehörwohnungseigentum der Wohnung der Beklagten zuzuordnen und folgerichtig bei der Nutzwertfestsetzung zu berücksichtigen, während der daran anschließende Wegstreifen von 2,2 bis 2,5 m Breite als allgemeiner Teil der Benutzung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer, insbesondere der Klägerin als Zufahrt zu ihrer Garage zur Verfügung stehen sollte. Dieser privatrechtliche Widmungsakt ist eindeutig und lässt keinen Zweifel offen. Unabhängig davon, welche Fassung der OIB-Richtlinie und der TBO zum Zeitpunkt dieser Einigung anzuwenden war, konnten diese rein baurechtlichen Vorschriften nichts an der Rechtswirksamkeit und damit Verbindlichkeit der privatrechtlichen Widmung ändern. Dass es der Klägerin möglich sein muss, die in ihrem Wohnungseigentum stehende Garage über allgemein zugängliche Flächen zu erreichen, es daher eine Zugangs- und Zufahrts-(Möglichkeit) über allgemeine Teile, die insoweit als „notwendig allgemein“ anzusehen sind, geben muss, ist richtig. Dies bezweifeln aber auch weder die Beklagte noch die Vorinstanzen. Dass es aber im Einzelfall ausreicht, einen Weg in der festgestellten Breite zu haben, um die Garage zu erreichen, liegt in dem den Vorinstanzen insoweit eingeräumten Ermessensspielraum und wirft keine erhebliche Rechtsfrage auf.
 
Ein Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung – die nur den Garten der Beklagten, nicht die allgemeinen Teile betreffen könnte – iSd § 9 Abs 1 Z 1 WEG ist nicht zu erkennen, weil sich die TBO (wie die OIB-Richtlinie) als rein baurechtliche Vorschriften nur an den Bauwerber richteten. Von einer Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung an sich wegen eines allfälligen Verstoßes gegen baurechtliche Vorschriften in Bezug auf die Breite eines Zufahrtswegs zu einer Garage kann daher nach der im Einzelfall zu billigenden Auffassung des Berufungsgerichts tatsächlich keine Rede sein.