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Die der Liegenschaftseigentümerin auferlegten Pflichten zielen auf die Ausstattung und Gestaltung der Liegenschaft auf eine bestimmte Weise ab, die in erster Linie den zukünftigen Wohnungseigentümern oder Mietern der Wohnhausanlage zugute kommen wird; der von der Revisionsrekurswerberin erhoffte (positive) Nutzen dieser Maßnahmen für die Gemeindebevölkerung (Allgemeinheit) zeigt sich demgegenüber als bloße Reflexwirkung, der der Charakter einer Versorgungsleistung aber nicht zugesprochen werden kann; auch das von der Gemeinde angesprochene Bedürfnis nach einer dauerhaften Sicherung der von ihr mit Mitteln der Vertragsraumordnung verfolgten Ziele kann die für das Vorliegen einer Reallast geforderten Kriterien nicht ersetzen

 
GZ 5 Ob 62/20h, 12.05.2020
 
OGH: LuRsp definieren die Reallast als die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, idR wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Diese Auslegung beruht auf der umfassenden Kommentierung des Rechts der Reallast durch Heinrich Klang. Danach war die Zahl der verschiedenen Arten von Reallasten zwar niemals beschränkt; es bedurfte aber immer eines gewissen Zusammenhangs zwischen Leistung und wirtschaftlicher Beschaffenheit des belasteten Grundes. Es musste sich um Leistungen handeln, die zumindest gedanklich mit dem Ertrag des Guts in Verbindung gebracht werden konnten. Auch die Rsp schließt die Begründung neuer Reallasten nicht aus, fordert aber eine Bezugnahme auf historische Vorbilder in diesem Sinn. Fehlt es an einem solchen Bezug, weil eine periodisch zu erbringende, in einem gewissen Zusammenhang mit den Liegenschaftserträgnissen stehende Verpflichtung zu verneinen ist, kann eine Reallastverpflichtung regelmäßig nur dann angenommen werden, wenn ihr Versorgungszweck außer Zweifel steht. Die Bestellung der Reallast soll nicht als Mittel verwendet werden, die im Grundbuchsrecht für das Pfandrecht gezogenen Schranken (§ 14 GBG) durch die weniger formstrengen des § 12 GBG zu umgehen.
 
Keinesfalls kann aus dem Fehlen von Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, welche den Inhalt einer Reallast bilden können, abgeleitet werden, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten.
 
Das TROG 2016 regelt in seinem zweiten Teil die örtliche Raumordnung. Aufgaben und Ziele der örtlichen Raumordnung werden in § 27 TROG 2016 definiert. Sie dient nach Abs 1 erster Satz dieser Bestimmung der geordneten räumlichen Entwicklung in der Gemeinde und nennt in Abs 2 beispielhaft die durch die örtliche Raumordnung angestrebten Ziele. § 27 Abs 2 lit d des § 27 TROG 2016 hebt dabei die Vorsorge für die bestimmungsgemäße Verwendung des Baulandes und der bestehenden Bausubstanz, insbesondere zur Deckung des Grundbedarfs an Wohnraum und an Flächen für Zwecke der Wirtschaft zu angemessenen Preisen hervor, und verweist darauf, dass diese Ziele insbesondere durch Maßnahmen nach § 33 leg cit erreicht werden sollen.
 
Nach § 33 Abs 2 TROG 2016 kann die Gemeinde als Träger von Privatrechten zum Zweck der Verwirklichung der Ziele der örtlichen Raumordnung, insbesondere jenes nach § 27 Abs 2 lit d, [...] Verträge mit Grundeigentümern abschließen. Die Einhaltung solcher Verträge ist gem § 33 Abs 4 TROG 2016 auf geeignete Weise sicherzustellen. Zu diesem Zweck kann zwar, soweit dies zivilrechtlich zulässig ist, unter anderem auch eine dingliche Absicherung dieser Rechte vereinbart werden; um aber eine Verdinglichung von Verpflichtungen beliebigen Inhalts mit Mitteln der Vertragsraumordnung zu vermeiden, ist zur Beurteilung, ob eine solche Vereinbarung zulässig eine Reallast begründet, auf die in LuRsp allgemein anerkannten Grundsätze zurückzugreifen. Allein der Umstand, dass eine zwischen der Antragstellerin und dem Grundeigentümer gem § 33 Abs 2 TROG 2016 abgeschlossene Vereinbarung zu beurteilen ist, wirft damit keine Rechtsfrage von der Bedeutung gem § 62 Abs 1 AußStrG auf.
 
Die zwischen der Gemeinde und der bauwerbenden Grundstückseigentümerin abgeschlossene Vereinbarung soll nach deren Ansicht die Umsetzung von Zielen der örtlichen Raumplanung sichern. Diesen Zweck betont sie auch in ihrem Rechtsmittel, wenn sie darauf verweist, dass die der Eigentümerin auferlegten Pflichten dazu dienen, den Bauplatz im Interesse eines schöneren Orts-, Straßen- und Landschaftsbilds qualitätsvoller zu gestalten, und die „sanfte Mobilität“ fördern sollen, um eine Verminderung des KFZ-Verkehrs im Gemeindegebiet zu erreichen. Damit zielt sie erkennbar auf § 27 Abs 2 lit e TROG 2016 ab, wo auf die dem Erfordernis des Schutzes des Orts-, Straßen- und Landschaftsbilds abgestimmte Bebauung abgestellt wird. Inwieweit auch die Herstellung einer bestimmten Bepflanzung den Zielen der örtlichen Raumplanung iSd § 27 TROG 2016 zu unterstellen ist, muss hier nicht näher untersucht werden. Ein Zusammenhang zwischen Erträgen aus der Liegenschaft und den mit der Vereinbarung vom 26. 3. 2019 begründeten Pflichten der Liegenschaftseigentümerin zur Herstellung bzw Erhaltung eines Spiel- und Fahrradabstellplatzes sowie zur Bepflanzung des Grundstücks in der vorgegebenen Weise erschließt sich daraus und aus dem Grundbuchsgesuch nämlich keinesfalls. Ein solcher Zusammenhang kann auch nicht dadurch konstruiert werden, dass, wie die Revisionsrekurswerberin meint, die Übernahme dieser Verpflichtungen der Grundstückseigentümerin eine Nachverdichtung und damit eine gewinnträchtigere Verwertung des Bauplatzes durch höhere Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse ermögliche.
 
Die der Liegenschaftseigentümerin auferlegten Pflichten zielen auf die Ausstattung und Gestaltung der Liegenschaft auf eine bestimmte Weise ab, die in erster Linie den zukünftigen Wohnungseigentümern oder Mietern der Wohnhausanlage zugute kommen wird. Der von der Revisionsrekurswerberin erhoffte (positive) Nutzen dieser Maßnahmen für die Gemeindebevölkerung (Allgemeinheit) zeigt sich demgegenüber als bloße Reflexwirkung, der der Charakter einer Versorgungsleistung aber nicht zugesprochen werden kann. Damit kann sich die Antragstellerin auch nicht auf die Entscheidung zu 7 Ob 517/92 berufen, in der eine vereinbarungsgemäß als Sichtschutz zu Gunsten der Nachbarliegenschaft errichtete Hecke und deren Erhaltung zu beurteilen war.
 
Auch das von der Gemeinde angesprochene Bedürfnis nach einer dauerhaften Sicherung der von ihr mit Mitteln der Vertragsraumordnung verfolgten Ziele kann die für das Vorliegen einer Reallast geforderten Kriterien nicht ersetzen. Die Beurteilung des Rekursgerichts, die der Grundeigentümerin mit Vereinbarung vom 26. 3. 2019 auferlegten Verpflichtungen könnten nicht als Reallast einverleibt werden, hält sich somit im Rahmen der Rsp des OGH.