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Der Umstand, dass das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Hauptmietvertrags bereits übergeben war, steht einer Rügeobliegenheit nicht entgegen; diesfalls hat die Rüge unmittelbar bei Vertragsabschluss zu erfolgen

 
GZ 5 Ob 83/20x, 23.06.2020
 
OGH: Gem § 16 Abs 1 Z 1 MRG kann sich ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach § 16 Abs 8 erster Satz MRG nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstands gerügt hat. Der Zweck dieser Rügepflicht liegt darin, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, dass der Mieter ein Mietzinsüberprüfungsverfahren unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrags in Erwägung zieht. Die Unterlassung der gebotenen Rüge führt dazu, dass ein gegebenenfalls über der Angemessenheitsgrenze liegender Hauptmietzins saniert und nicht mehr bekämpfbar ist.
 
Bei dieser Bestimmung hatte der Gesetzgeber den typischen Fall des Mietvertragsabschlusses vor Übergabe des Mietgegenstands im Auge. In diesem Fall hat die Rüge nach ständiger höchstgerichtlicher Rsp zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrags und Übergabe des Bestandobjekts zu erfolgen. Die „Übergabe“ ist regelmäßig der letztmögliche Zeitpunkt der rechtzeitigen Rüge. Wenn dem Geschäftsraummieter schon vor Übergabe des Bestandobjekts die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren bekannt sind, ist die Überschreitung nicht erst bei Übergabe, sondern – dem Gesetzeswortlaut entsprechend – unverzüglich zu rügen. Abzustellen ist daher auf die Kenntnis des Mieters von den mietzinsbildenden Umständen.
 
Zu dem auch hier zu beurteilenden – untypischen – Fall der Übergabe des Bestandobjekts bereits vor Mietvertragsabschluss nahm der Fachsenat zu 5 Ob 33/17i Stellung: Der Umstand, dass das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Hauptmietvertrags bereits übergeben war, steht einer Rügeobliegenheit nicht entgegen. Diesfalls hat die Rüge unmittelbar bei Vertragsabschluss zu erfolgen. Die Lehre stimmt dem insoweit zu, als der Mieter unverzüglich nach Vertragsabschluss rügen müsse. Da im Fall der Übergabe vor Vertragsabschluss der Zustand des Bestandobjekts dem Mieter bereits bekannt sei, diente das Zuwarten mit der Rüge keinem vernünftigen Zweck mehr. An dieser in der jüngeren Rsp des Fachsenats vertretenen und von der hL geteilten Auffassung hat sich das Rekursgericht orientiert.
 
Aus der (älteren) Entscheidung 5 Ob 257/99a abzuleiten, im Fall der Übergabe vor Vertragsabschluss entfalle die sonst den Geschäftsraummieter belastende Rügeobliegenheit gänzlich, widerspricht nicht nur der wiedergegebenen jüngeren Rsp. Warum der Gesetzgeber einen Geschäftsraummieter, der – aus welchen Gründen immer – das Objekt bereits vor Vertragsabschluss übergeben erhalten hat, gegenüber demjenigen besser stellen sollte, dem das Bestandobjekt erst nach Vertragsabschluss übergeben wird, ist nicht nachvollziehbar und mit Sinn und Zweck der Rügepflicht des § 16 Abs 1 Z 1 MRG nicht zu vereinen. Der letzte Halbsatz „spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstands“ nennt den letztmöglichen Zeitpunkt einer Rüge, spielt aber nach Wortlaut und Systematik des Gesetzes dann keine rechtlich relevante Rolle, wenn die Übergabe bereits vor Vertragsabschluss erfolgte; diesfalls ist die Rüge vielmehr – dem dies als Grundsatz anordnenden Gesetzestext folgend – unverzüglich zu erheben.