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Die Vermietung - egal ob zu einem angemessenen oder einem darunter liegenden Mietzins - hat keinen Einfluss auf die Nutzwertfestsetzung; daher gefährdet eine Vermietung die Wohnungseigentumsbegründung und die Frage, welche Objekte und in welchem Ausmaß der gefährdeten Partei Objekte zustehen, nicht

 
GZ 2 Ob 36/20p, 26.05.2020
 
OGH: Gem § 381 Z 2 EO können zur Sicherung anderer Ansprüche als Geldforderungen einstweilige Verfügungen getroffen werden, wenn derartige Verfügungen zur Verhütung drohender Gewalt oder zur Abwendung eines drohenden unwiederbringlichen Schadens nötig erscheinen. Auch wenn die zwischen den Streitteilen bestehende Miteigentumsgemeinschaft mit rechtskräftigem und vollstreckbarem Urteil (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG) durch Begründung von Wohnungseigentum aufgehoben ist, ist nicht ersichtlich, inwiefern durch Vermietung von Wohnungen die Teilung durch Parifizierung gehindert sein sollte: Das Bestehen von Bestandrechten an einzelnen Wohnungen steht der Begründung von Wohnungseigentum nicht entgegen. Nichts Anderes kann gelten, wenn nach rechtskräftigem Teilungsurteil Bestandrechte neu geschaffen werden.
 
Für die Liegenschaftsteilung durch Begründung von Wohnungseigentum ist die Nutzwertfestsetzung erforderlich, die im Falle einer Festsetzung durch gerichtlichen Beschluss für den Teilungsbeschluss bindend ist. Bei der Begründung von Wohnungseigentum in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft sind jedenfalls in Fällen, in denen einzelne Miteigentümer bereits Mieter von künftigen Wohnungseigentumsobjekten sind und nicht den ortsüblichen Mietzins zahlen, wogegen bei den fremdvermieteten Wohnungen ein ortsüblicher Zins bezahlt wird, nicht die Verkehrswerte, sondern die sog Aufteilungswerte maßgeblich für die Teilung. Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen, das sind etwa Zweckbestimmung, Stockwerkslage und Lage innerhalb eines Stockwerks, oder auch vermindern, etwa bei Lärmbelästigung. Eine allein auf Kosten eines Miteigentümers vorgenommene sonstige bessere Ausstattung oder Grundrissgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts ist dagegen nicht zu berücksichtigen. Das Gesetz nimmt für die Ermittlung des Nutzwerts auf den Umstand, dass ein Objekt vermietet ist, nicht Bezug. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts ist schon vom Ansatz her nicht mit dem Verkehrswert desselben vergleichbar und hat auch eine ganz andere Funktion als jener: Der Verkehrswert stellt gleichsam eine isolierte „Außenbewertung“ des Objekts dar, wohingegen es sich beim Nutzwert um einen gebäudeimmanenten Wertmesser, also um eine aus dem Vergleich der konkreten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit mit anderen Wohnungseigentumsobjekten des Hauses erfließende Maßzahl handelt. Daraus folgt, dass die Vermietung - egal ob zu einem angemessenen oder einem darunter liegenden Mietzins - auch keinen Einfluss auf die Nutzwertfestsetzung und somit auf den Anteil an den Nutzwerten, der der gefährdeten Partei zukommt, hat. Auch insoweit gefährdet die Vermietung die Wohnungseigentumsbegründung und die Frage, welche Objekte und in welchem Ausmaß der gefährdeten Partei Objekte zustehen, nicht.