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Nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands sind von der Begünstigung erfasst; darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Keller- und Dachbodenräumen; diese sind – analog dem Zubau an einen Mietgegenstand, der jedenfalls keine Veränderung im Inneren des Mietobjekts ist – unabhängig von ihrem konkreten Umfang als „Erweiterung“ des Bestandobjekts nach oben oder unten sofort zu berücksichtigen, führen daher zu einer Erhöhung der relevanten Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG

 
GZ 5 Ob 164/19g, 22.04.2020
 
OGH: Der erkennende Senat hält es im Anschluss an Prader für sachgerecht, § 17 Abs 2 letzter Satz MRG dahin einschränkend auszulegen, dass nur diejenigen Änderungen überhaupt als „geringfügig“ iSd Entscheidungen 5 Ob 132/04d und 5 Ob 154/10y angesehen werden können, die der Mieter innerhalb des bereits zuvor nutzflächenrelevanten Objekts vorgenommen hat. Nur derartige Änderungen können daher von dieser Begünstigung umfasst sein. Darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Keller- und Dachbodenräumen. Diese sind – analog dem Zubau an einen Mietgegenstand, der jedenfalls keine Veränderung im Inneren des Mietobjekts ist – unabhängig von ihrem konkreten Umfang als „Erweiterung“ des Bestandobjekts nach oben oder unten sofort zu berücksichtigen, führen daher zu einer Erhöhung der relevanten Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG. Die Ausnahmebestimmung des § 17 Abs 2 letzter Satz MRG ist auf derartige Veränderungen daher nicht anzuwenden.
 
Das Rekursgericht ging im Wesentlichen von dieser Rechtsauffassung aus und sah demgemäß die durch die Umbauten für Wohnzwecke nutzbar gemachten Flächen als nutzflächenrelevant an. Es erachtete das Verfahren allerdings als ergänzungsbedürftig, weil zu den Objekten des 213. und 228. Antragsgegners Feststellungen zur Ausstattung des Dachbodens fehlten, sodass nicht beurteilt werden könne, ob diese nun für Wohn- oder Geschäftszwecke objektiv geeignet seien. Dass die Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Räume zu beurteilen ist, entspricht ebenso stRsp wie der Umstand, dass die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt und der Nutzflächenermittlung nur die Bodenfläche ohne Rücksicht auf schräge Wände und Dachschrägen zugrunde zu legen ist.